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幼儿园应按商业、民用还是其他标准缴纳物业费?

作者:刘三石 发布时间:

幼儿园应按商业、民用还是其他标准缴纳物业费?

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摘要:以具体案例出发分析。

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图源:图虫创意

*来源:中教投研(ID:zhongjiaotouyan),作者:刘三石

整体来看,法院倾向于认为让幼儿园自行决定是否参与小区物业管理,以及以低于小区商业物业费的标准缴纳物业费。

我们先来看看最新的一个案例:

今年7月31日,江苏华亚房地产有限公司(以下简称华亚公司)因与被上诉人南京紫竹物业管理股份有限公司(以下简称紫竹公司)物业服务合同纠纷一案,不服南京市六合区人民法院(2020)苏0116民初2199号民事判决,向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。

在上诉的理由中,华亚公司认为,紫竹物业管理有限公司无权收取幼儿园物业费,幼儿园物业管理费不在双方合同约定当中,主要理由如下:

1、紫竹物业未提供《前期物业服务委托协议》约定的服务内容中秩序维护服务、清洁卫生服务、绿化日常养护服务、公共部位(围墙)维护养护服务等相关服务。幼儿园产生的物业管理费用是由幼儿园自行处理的,包括保安保洁、绿化,幼儿园围墙损坏自行修缮;环卫也向幼儿园收取垃圾清运费。

2、民办幼儿园不属于商业机构。根据民办非企业登记证及民办学校办学许可证,可以证明幼儿园不属于商业机构,而属于学校教育机构。幼儿园属于教育设施,不属于商业和住宅,幼儿园专用设施由其自行增设,物业管理由其自行负责,幼儿园招商在前,被上诉人对此是知情的。现场图片证实,幼儿园明显不在被上诉人物业服务范围内,被上诉人也没有提交对幼儿园进行实际物业服务的证据。

3、学校等公共设施是否参加物业管理由学校自行决定。根据江苏省人大常委会法制工作委员会关于小区配套建设学校物业管理有关问题的答复(苏人法工函[2006]48号),按照国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的有关规定精神,根据小区规划配套建设的学校,是否参加所在小区的物业管理,应由学校自主决定。故不能想当然认为幼儿园在物业管理范围内。

4、民办教育事业是公益性事业。《中华人民共和国民办教育促进法》第三条规定,民办教育事业属于公益性事业,是社会主义教育事业的组成部分。第五条规定,民办学校与公办学校具有同等的法律地位,国家保障民办学校的办学自主权。

针对华亚公司的辩护理由,紫竹物业认为,其向华亚收取幼儿园物业费具有合同和法律依据,主要依据如下:

1、从合同约定的物业服务范围来看,上诉人和被上诉人签订的《前期物业服务委托协议》、《前期物业服务合同》以及被上诉人和华城名府业委会签订的《物业服务合同》均在第一条约定:华城名府物业类型为住宅、商业,建筑面积为25万余平方米;上诉人提供的建设工程规划许可证亦确认,幼儿园3078.5平方米作为商业用房,在上述物业服务合同约定的区域范围内。

2、幼儿园虽然是民办教育机构,但也具有商业职能,获取一定的商业利润。幼儿园不是住宅,其房屋性质是商业用房,且国家并未规定幼儿园无须缴纳物业费。同时,上诉人并未因为幼儿园是教育机构而不向其收取租金,且上诉人与幼儿园签订的《租赁合同》中约定幼儿园物业费由上诉人缴纳,上诉人拒缴物业费没有任何依据。

3、被上诉人为全小区商业用房(包括幼儿园)提供了公共区域的秩序维护、停车管理、保洁服务、绿化养护、消防及环卫、机电设备等公用部位和共用设施、设备的维护保养等各项物业服务,向幼儿园的产权人收取物业费具有合同和法律依据。至于幼儿园内部的相关服务,由其自行聘用人员并支付服务费用毋庸置疑,该等付费不能和支付幼儿园外公共区域的物业费混为一谈,上诉人以幼儿园未享受物业服务为由拒缴物业费没有合同和法律依据,不应得到支持。

但紫竹物业的主张并未获江苏省南京市中级人民法院支持。南京市中级人民法院认为,根据江苏省人大常委会法制工作委员会关于小区配套建设学校物业管理有关问题的答复(苏人法工函[2006]48号),根据小区规划配套建设的学校,是否参加所在小区的物业管理,应由学校自主决定。小区配套建设的学校不参加所在小区的物业管理的,依法享有所在小区道路的相邻通行权。本案中,幼儿园属于民办学校性质,是否参加所在小区的物业管理,应由学校自主决定;紫竹公司可就其能够提供的物业服务与幼儿园开办主体进行协商,协商并订立合同后,按照约定收取费用。紫竹公司在二审中申请法院调取华亚公司与幼儿园开办主体签订的房屋租赁合同,主张其中约定由华亚公司负责交纳物业服务费,本院认为,该份证据约束华亚公司与案外人之间的房屋租赁法律关系,与本案物业服务合同纠纷不具有关联性,对紫竹公司的调取申请不予准许。

在另外一则幼儿园与物业公司的纠纷——河南省鹤壁市福盛幼儿园与安馨物业管理有限公司的纠纷中,河南省高级人民法院则裁定,河南省鹤壁市中级人民法院根据本案实际情况已将幼儿园物业费酌定为0.3元/平方米/月,且该标准低于《物业管理服务合同》中约定的“非居民住房商业每月每平方米0.7元”,二审法院综合案件情况对物业费酌定的价格标准并无明显不当,驳回了福盛幼儿园要求物业公司不予收物业费的请求。

在陕西省榆林市榆阳区大风车幼儿园与榆林市皇家内务物业服务有限责任公司的物业合同纠纷中,法院认为,关于物业费缴费标准问题,双方当事人虽未签订正式的物业服务合同,且大风车幼儿园自身的物业独立性较高,但由于大风车幼儿园属于怀远·尚郡小区内配套幼儿园,其地下管网维护、交通疏导、电力使用仍与小区总体物业存在不同程度的依赖关系,即不同程度地享受了皇家物业公司提供的相应物业服务,据此大风车幼儿园应支付相应的物业服务费。由于大风车幼儿园日常物业管理独立性较高、皇家物业公司为大风车幼儿园所提供物业服务非常有限,皇家物业公司请求大风车幼儿园应按商业标准全额承担物业费,本院认为显失公平,结合皇家物业公司为大风车幼儿园所供物业服务事项,以及大风车幼儿园系民办普惠型幼儿园,其设立亦完善了该小区的配套设备,本院酌定按皇家物业公司主张的商业物业费标准的50%计费,即1.5元/㎡/月,未采纳大风车幼儿园请求按照低层住宅等外服务标准即0.3元/㎡/月的标准收取。

在人民网-领导留言频道上,我们也能看到民办幼儿园通过给领导写信反映幼儿园物业费的情况,最终也是降低了标准。

2019年12月,四川省双流睿嘉温哥华幼儿园经营者及所有者写信给四川省委书记反映“物业管理费乱涨价收取”具体情况如下:

我是双流睿嘉温哥华幼儿园经营者及所有者,同开发商温资地产签订合同,并约定其中前期物业管理费为1.5元/平米/月,2018年7月温哥华花园六期业委会招标引进新的物业公司四川宝加利置业有限公司,并在物业服务合同中将幼儿园物业费涨价到3元/平米/月(其中住宅、商业均未涨价)。期间,我幼儿园未收到过物业公司关于其涨价而需要召开业主大会的通知,也从未接听或者收取过关于此类电话或告示,我幼儿园作为小区第二十单元,单元门口也未见过告示。

2019年1月,我幼儿园按照1.5元/月/平米的标准缴纳过12个月的物业费。而现在物业公司强制我幼儿园按照3元/平米/月进行收费。我幼儿园恳请政府要求业委会及物业公司遵循原有合同,未进行业主大会同意而擅自进行幼儿园物业费涨价;未对住宅、商业等其他物业类型房屋涨价,恶意针对幼儿园乃公益事业的房屋类型的物业费进行涨价。我幼儿园绿化、清洁、保安等维护均系自主服务,物业公司并未实施相关工作。按照周边同类多层建筑物的物业服务费0.5元/平米/月收取。

对此,四川双流区回复:

经查,您反映的温哥华六期物业公司乱涨价,强制幼儿园按3元/平米/月进行交费的问题不属实。经了解,2017年7月,四川省宝加利置业有限公司(以下简称物业公司)通过该小区第一届业委会公开招标进场提供物业服务,并于2017年7月4日签订《物业管理服务合同》,物业服务费按开发单位《前期物业服务合同》约定的标准进行收取,未进行上调。

在物业公司进场管理时,该小区第一届业委会已将物业服务费收费标准等相关情况在各单元、小区公示栏进行了公示,公示期间未接到业主异议。根据签订的《物业管理服务合同》第九条第一款“住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平米1.50元向乙方交纳;非住宅业主按其拥有建筑面积每月每平米3.00元向乙方交纳,具体是商铺、幼儿园”的约定,幼儿园物业服务费应按3.00元/平米/月进行交纳,但您在物业公司进场管理后一直未按合同约定按时缴纳物业服务费,并要求物业按住宅1.5元/平米/月进行收取。

2019年6月3日,您就幼儿园是否属于住宅性质及物业服务费收费标准等问题向区人民法院提起诉讼并立案,2019年7月开庭审理,2019年11月您自愿向区人民法院申请撤诉。12月9日,双方在物业服务中心就物业服务费问题进行协商并双方达成一致意见:将合同约定的幼儿园物业服务费3元/平米/月按2元/平米/月收取。

这些是最近几年的情况,我们还找到了一个多年以前的案例。

据人民法院报2011年11月报道,2005年3月,张先生发现新建楼盘天星小区地处商业中心,却独缺一配套设施--幼儿园,就下重金买了该小区一栋地上3层地下1层的房子,签合同时,双方就约定购买的这套商品房仅作幼儿园使用。同年9月,张先生与楼盘原有物业管理公司签订合同,约定“由物业公司提供全天保安巡逻”、“专人定期10点左右将垃圾清走”等若干管理细节。随后的几年,张先生却感觉物业可有可无。幼儿园本身有保安、清洁工人,和其他业主一样每月交2元/平方米的费用着实有点冤。由于拒绝按标准缴纳物业费,幼儿园被物业公司告上法院,法官经过现场勘查发现,幼儿园内的卫生、保安、绿化等由幼儿园自己管理、维护。而在幼儿园上学、放学期间,物业公司安排保安员指挥接送小孩的车辆通行、停放,并提供免费的停车位。

据此,法院综合考虑后作出裁决,酌定幼儿园的物业服务费按建筑面积×每月每平方米0.7元收取。

在较为知名的佛山南海惠景幼儿园与物业公司的诉讼中,广东省佛山市中级人民法院法院在充分考虑小区内幼儿园公办、公益性教育设施和物业的特殊性质,尊重社情民意的基础上,将合同约定的每月每平方米3元降为每月每平米0.35元收取,使原来每月约15000元的物管费降至1740元。

本文转载自微信公众号“中教投研”,作者刘三石。文章为作者独立观点,不代表芥末堆立场,转载请联系原作者。

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