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*来源：AI财经社（aicjnews），作者：李逗

名义上说提升小区孩子成绩，实为提升小区学区房竞争实力。近日，深圳某小区业主竟自发组织成立了“业主补课队”。在业主群里，一位业主呼吁甄选“211、985”院校毕业的业主，分配相应的科目给孩子们补课，在这则消息后，还有不少业主报名响应。

这则发生在深圳小区的真实案例，多少反映出了当下学区房的疯狂。

这些家长们深谙楼市里的一层微妙关系：孩子读书成绩越好，小区房价就越高。就这样，一帮最聪明的深圳家长们，率先把共享经济思维用在了给孩子打鸡血上，俗称"鸡娃"。他们希望借助学区成绩的提升，“曲线”拉动房价的上涨。

更为离谱的是，深圳之外，上海、北京、杭州也不乏这样的家长群。一些家长们不仅成立了业主众筹群，甚至自发成立了学习基金，用以激励小区内孩子学习成绩的提升。

隐藏在荒诞现象背后的，是大众面对学区房涨价的普遍焦虑。以近期的学区房涨价行情，鲜少有家长能不被刺激到。“1月14日，深圳一则老破小学区均价刷新到32万元/㎡”， “12月30日，北京海淀某学区房一夜暴涨40万元”、“12月末，上海学区房三天暴涨100万元”。

“天价”学区房什么时候会跌？这个问题就像是问茅台股票什么时候会暴跌一样，没人能答得出来。只不过，每当有人质疑学区房价格高时，总有更高的成交价来回应质疑。而家长们的焦虑，也在推动着政府与市场开始进行新一轮的资源再分配。

 “疯狂”的学区房

北京海淀区房价涨势最凶猛的这段时间里，张阳开始前所未有的关注起市场走势。作为一名海淀家长，他几乎能说得出每一片海淀学区房对应的价格涨势，哪个学校对应的学区房涨价最大，哪个涨幅一般，他心里都门清儿。但令张阳沮丧的是，观望了数月后，他依旧没能赶上海淀学区房的这趟车。

“涨的太快了，2020年初海淀万柳区的蜂鸟家园40多平方米的房子总价就在600万元了，现在已经900多万元了。原本我是想把房子换到中关村三小附近的学区房，但现在根本买不上了，只能眼巴巴望着中关村三小这种学校流口水”。在张阳看来，尽管海淀整体教育基础不错，中关村三小却有着无可比拟的优势，“只要去一次中关村三小，就会被它吸引的”。

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在北京，中关村三小是海淀家长眼里的“心头好”。在不少家长看来，这个学校有着顶尖的师资、硬件、生源，以及管理模式，也正因此，中关村三小对应的蜂鸟家园成为最受欢迎的学区房，涨势一骑绝尘。“蜂鸟家园涨幅是最夸张的，好多普通学校对应的学区房其实只是微涨，像学院路学区就基本没涨。”

对大多数家长而言，买到海淀的学区房只是起点，“上了车”之后，他们更不敢松懈孩子的教育问题。“大家没想着躺赢，而是在一起交流育儿、教育、辅导班相关话题，这里竞争氛围特别浓厚。”且家长们往往越拼越勇，甚至为了孩子的未来操碎了心，在他们眼中，学区房不仅仅是提高成绩这么简单，而是一条打破圈层、提升见识的通道。

学区房的火热涨势，让家长们再次前仆后继地涌了进来。张阳最初感觉到学区房市场起变化是在2020年末。他发现，以往不怎么关注学区房的家长朋友们，突然开始热议学区房的价格，且多数在关注海淀的学区房市场，热度甚至压倒了以教育资源丰厚著称的西城区。

“十几年前，说起高考高分段学生数量，西城可是把海淀踩在地上摩擦的。”张阳感慨道。但最近几年，由于西城区的优质小学扩招太严重，师资和其他硬件条件难以跟上，整体教学质量已经下滑，而海淀的教育则仍在走强，最近几年其学员成绩在高考高分段已占据一半以上。相比其他区域而言，海淀区集合了高学历的“京一代”。这些家长们相信教育改变命运，从小便“鸡娃”，那些坐落在海淀黄庄附近的培训机构们随之赚得盆满钵丰。

与张阳没能赶上学区房这趟车的经历相反，上海学区房业主王楠则是后悔提前“下了车”。王楠原本是上海市徐汇区第二阶梯学区房的业主。2020年7月，王楠把这套学区房挂到了交易平台，很长时间内，这套房子都鲜有人问津，来看房的人更是屈指可数。转折发生在12月26号的那天早上。一位买家在初次看房后的第二天，迅速和中介敲定了定金。

真正让王楠心态崩了的，是敲定定金合同后的那几天。同等类型房子的均价开始迅速蹿升，短短10天内涨了近50万元。王楠自己算了笔帐，即使赔上违约金，把房子重新挂牌上市也能赚不少钱。“真的是心太痛了，我那个中介一直在游说我违约。”

而事实上这也是上海学区房业主们的普遍操作。很多只签了定金合同的房东们，都开始主动选择赔违约金，房子重新挂牌上架。“我们这所有中介都无房可卖，出来一套房最快2小时就能卖掉。”

这只是上海学区房市场的典型案例之一，这种涨幅程度正在上海多个学区房上演。如闵行区的高兴花园小区，对口闵行区实验小学春城校区+莘松中学春申校区。这个学区房11月一房成交均价还是360万元以上，到12月则直接飙涨至400万元以上。

有钱人最聚集的上海楼市里，向来不缺买家。但跳涨带来的直接效应，就是楼市开始出现"房东惜售"、"无房可卖"的局面。不少人发现，即使钱袋充足，但先要在上海楼市里买到心仪的房子，也要努力搏一搏运气。

上海的一位房产中介告诉AI财经社，如今上海的学区房处于"卖空"的节奏。"基本上卖得差不多了，库存房源一个小区能签字的就一两套，尤其是那些双学区的小户型，出来一套秒一套。”

什么推动了学区房的暴涨?

学区房涨价的燎原之势，在北京、深圳等地越烧越旺。据负责蜂鸟家园的一名中介人员介绍，2019年底，蜂鸟家园一套50万平方米的房子总价还在700万元左右，但最近两个月已上涨至800万元-900万元左右。而在价格上涨的同时，业主们也纷纷选择待价而沽，惜售房源。“房价上涨的时候，大家都想着再等等，卖一个好价格，挂牌房源自然就少了。”

图/视觉中国   

而在学区资源更稀缺的深圳市场，这种现象就更为普遍了。此前，不少深圳打工人的朋友圈都被这样一条成交信息刷屏了：2021年1月14日，深圳福田百花片区的一套44平米房子卖出了1420万元的天价，均价高达32万元/㎡，创下了深圳学区房的单价交易纪录。

看到这条消息的深圳打工人们集体沸腾了，他们忍不住拿出计算器算了下，以人均2万元/月的收入水平计算，再努力个64年，就能成功拿下一套深圳学区房了。

疯狂的房价背后，人们开始探究到底是什么因素推动了这轮学区房的暴涨？

资金的流动性释放、人口政策的出台、楼市的成交火热，都为学区房的上涨提供了有利条件。但推动这轮上涨行情的核心原因，还是2020年3月份公民同招（指公立学校和私立学校同时招生）、民办摇号政策的出台。这让家长们以往认准优质民办学校打造的升学路径，发生了根本性动摇。

当然，上海这轮学区房领涨是有历史沿革的。相比北京、深圳等一线城市，上海的民办初中优势非常强，家长们自发报名参与民办招生考试，择优录取。

那时上海虽也有学区房概念，但公立学校往往都是保底选项，家长们还是希望孩子优先上私立学校，因此围绕公立学校打造的学区房溢价反倒不高。

民办摇号政策的出台，让家长们有点慌了。这意味着采用摇号制度，即使孩子再优秀，也有可能无法被私立学校录取。与此同时，公民同招政策更是让“先博私立、公办保底”的想法彻底破灭了。对比之下，家长们只得将首要目标回归到公立学校里最优质的那几个，而相对应的学区房也迎来了巨大的关注度。

想要握紧这些顶级公立初中的入学券，买学区房成为这一方案的最优解。

一位上海本地人士介绍道，“以往上海初中小学最好的资源都在民办学校，很多上海人都会努力争取上民办小学和初中。但现在对教育资源再分配，优质教育资源还是稀缺的，最终考验的只能是家长的钱包了。”

而随着2020年9月上海市出台放松人才落户政策出台后，舆论一片哗然，学区房市场的火更是越烧越旺。在这之前，上海已经以2428万城区人口位列全国第一，排在第二位的北京城区人口为1865万。供不应求的局面下，学区房更是形成了一骑绝尘的涨势。

在北京，深圳也出现过类似的局面。2020年4月，深圳市教育局发布文件明确表示，深圳民办学校全部摇号录取，高中取消直升；2020年北京各区的招生政策中，对公民同招也给出了具体执行意见和报名流程，如西城与朝阳都有明确的指引。

京、沪、深圳等一线城市的大力执行示范下，民办摇号也将在全国各地逐渐落地。可以预见，未来公民同招、摇号入学将成为常态。

不少人对民办摇号带来的教育机制的改变颇为不满。毕竟按照民办初中的考试入学要求，学生们只要凭成绩，就能考上优质初中。而民办摇号后，成绩不再是那个最有用的名校敲门砖。摆在家长面前的选择是，要么拼运气，要么拼钱。

“这实际上是一个公平和平等的选择问题，”一位行业分析师表示，“民办初中在此前已经形成很强的马太效应，好学生越来越集中，但那些差生的教育质量就得不到保障。民办摇号打散了这种集中性，它的目的在于教育的均衡化，让学生享受均衡的教育，注重的是平等，而非绝对的公平。”

多片划区，能给学区房降温么？

几天前，一则新闻消息在上海家长群里炸开了锅。

该消息的主要内容正是在上海浦东新区教育局召开的2021年工作务虚会，浦东新区教育局局长诸惠华在此会议上提到，“要对标国际国内先进地区，学习新加坡和（北京市）海淀区的理念和管理模式。”

其所提及的“海淀区的理念和管理模式”，被公众解读为“多校划片”政策（指一套学区房可对应多个学校资源）的出台迹象。尽管官方很快否认了这一消息，但坊间传闻仍旧在浦东家长微信群里激起了千层浪。

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"大家都在担心，如果‘多校划片’政策出台，学区房价格会不会跌下来？不少人都有着犹豫不决又焦虑万分的心态。”家长张薇说道。

“多校划片”的政策，曾经被公众解读为让学区房降温的一剂猛药。“多校划片”改变了以往单个学区房直接锁定具体名校的局面，而变成了"一个小区对应多个学校"。具体操作中，它通过随机派位方式，分配热点学校招生名额。那些未能进入热点学校的学生，则依照就近入学的准则，被安排到其他学校入学。

多校划片政策曾激发过一些人对学区房的恐慌。对于家长而言，就算买了这个小区的房子，但孩子能不能上名学校仍然不确定，甚至很有可能随机派位到十分普通的学校中。但从市场情况看，其却并未能完全抑制住学区房价格的上涨。

此前，在2020年五一节前夕，北京西城曝出将推进“多校划片”政策，在7月31日后入户的住户，可能会推行区内多校划片。受此消息影响，当时有大量家长迅速买入心仪的学区房，致使当时北京的学区房价格出现了大幅度的上涨。

国金证券研究所分析师吴劲草表示，“公办的‘多校划片’虽然也俗称‘摇号’，但和民办的摇号完全不是一个东西，民办的摇号是人人可以报名的，无门槛的，大范围的摇号，而公办的多校划片，其实是根据户口/年限/房产等按顺序的，小范围的划片，二者其实不是同一个东西。”

其中，“入户年限”又是十分重要的顺位因素。这意味着，同样的背景，早买学区房的，顺位排在更前，更可能顺利入学。

AI财经社了解到，以北京市的东城区、海淀区为例，尽管早已在2018年发布了多校划片的政策，但从近两年的入学情况来看，入校划分后的一些调剂生源，依旧是按照顺位来，并不是“随机分配”。在顺位的排序里，有学区房的家长们依旧占据较大优势，这也导致了学区房的价格居高不下。多位海淀的房产中介表示，“2020年4月底，北京西城就出台了多校划片政策，但我们实际接触发现，好的学区房价格还是在上涨的。”

究其根本，学区房涨价的最核心原因，还是学区资源供不应求。据媒体报道称，2020年北京小学生入学数量大概有22万人，但却有将近8万个学位缺口。这种供不应求的局面，加剧了学区房的稀缺。价格不断上涨，竞争越来越激烈。

打工人经常吐槽的内卷，在教育市场中体现得淋漓尽致。但在抱有孟母三迁思想的中国家长心里，没有人愿意让孩子输在起跑线上。他们宁可掏空钱包，也要为孩子赌上一个美好的明天。尽管这个事实的另一面，等待学生们的将会是无休止的补习、考试竞争，最终循环往复。