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4月18日，碧桂园下属教育集团博实乐教育向美证监会提交招股说明书。可以预见在不远的将来，美股将迎来又一家地产属性的教育集团。

绝大多数房地产市场供不应求的时代已经结束，一些产品，比如一些商业地产的同质化产品现象明显，房地产行业的利润率在下滑等等。 所以说，房地产正处在一个存量市场越来越大、增量市场越来越小的时代，在这种情况下大多数房地产企业都面临转型问题。而教育与地产具有天然的连接属性，是大多数地产公司本能的转型方向。

我们来看看这9家地产公司都是怎么做教育的。

一、碧桂园

碧桂园开设的学校分为两类，一种是免学费的慈善教育，如国华纪念中学、广东碧桂园职业学院；另一种称为K12教育，其中又分为优质双语学校和高端国际学校。前者主要面向国内升学的学生，为项目配套；后者面对意向出国的学生，未来将独立发展。越来越多的家长希望将孩子送出国读书，但国内IB学校稀缺，因此碧桂园集团确定未来发展重点将在国际线。由于此类学校学费较高，在选址、建设、师资及设备等方面都将从教育而非地产运营角度考量，因此将脱离房地产项目单独运作、独立营利。

早在1994年的时候，碧桂园就创办了碧桂园学校，是当前中国国内极为少数的全面实施PYP(幼小项目)、MYP (中学项目)、DP(大学预科项目)的IB 国际学校。碧桂园教育在中国运营34家幼儿园,18家小学和中学及15所培训学校。运营的学校包括碧桂园威尼斯中英文学校和碧桂园十里银滩学校。目前共有21087名在校学生、2526名教师；毕业生100%考取国外大学，50%以上考取世界排名前100位的名牌大学，30%考取世界排名前50位的顶级大学。教育板块与地产板块的积极互动，成为碧桂园新的利润增长点。

广东碧桂园学校创办初期，消费者存入一笔教育储备金，该项资金按协议到了一定期限将返还给消费者。这笔相当于给地产项目做营销推广的费用，若返还给消费者后地产方面不予补足，会给学校运营带来了压力。此外，作为小区配套的学校此前还给予了集团员工及项目业主以学费优惠，用减少自身收益，促进了项目销售。设定上市议程后，这些优惠便需要取消。

碧桂园教育集团的发展规划正在创建中，模式可能包含主办、承办、合办、自办等。最理想的状态是通过轻资产扩张的方式输出碧桂园教育的管理模式，利用碧桂园学校的品牌优势实现独立办学。目前已有不少项目已经在洽谈中。期望五年内扩张至100家连锁学校。2017年1月12日，教育集团宣布正式更名为“博实乐”。

二、万科

万科1988年进入房地产行业，经过近30年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2015年底，公司进入中国大陆66个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约、伦敦等5个海外城市，参与数十个房地产开发项目。

万科自2013年就明确提出成为“城市配套服务商”的转型目标。物流、商办、产业、医养、家装、教育都将是其转型过程中的一部分。未来万科希望成立一个教育集团。2015年，万科转型战略发布会上，其高级副总裁张纪文表示万科将启动“八爪鱼计划”，跨界多个领域，由万科家、万科驿、万科派、万科云、万科塾、万科广场、万科里和万科悦八大触角组合而成。

1996年，万科与复旦大学附属中学合办了上海市复旦万科实验学校。2016年9月，深圳市三所由万科开发并全权管理的学校也同时开学，它们分别是梅沙书院、万科麓城小学、万科天誉学校。截止到现在，万科集团旗下的教育业务形成了以城市营地、户外营地、社区教育及国际学校、艺术预科学院等为一体的多元化教育体系。按照万科的设想，这套体系将解决当前教育领域的诸多痛点，例如孩子的择校问题、放学后无人看管、培训班报名难与体验差、寒暑假的孩子安置问题等等。这项业务也将成为万科转型城市配套服务商、打造万亿上市平台的重要一环。2016年7月29日，教育部等9部门联合发布了《教育部等九部门关于进一步推进社区教育发展的意见》，该文件提出的目标是，到2020年建成200个全国社区教育示范区。这个文件是近年来我国多部门联合引发的第一个推进社区教育发展的指导性文件。教育部等9部门的这一举措无疑将促进万科集团社区教育的发展。

从万科教育正在进行的大规模校园招聘中可以得知，万科将教育业务分为“体制教育”与“素质教育”，体制教育方面便是自主办学，目前万科教育正在大量招聘优秀教师，需求最大的是标杆学校万科梅沙书院；而素质教育招聘的则是户外营地、城市营地、社区营地等三大教育业务运营管理岗位，涉及到深圳、广州、上海、郑州、太原、三亚等四大区域十余个城市。具体来讲，万科社区营地专注于4-12岁孩子的持续成长，是家门口的专业素质教育基地；城市营地是社区营地的教育进阶和出口，旨在为13-18岁的孩子提供素质教育，培养“具有时代精神的世界公民和未来领袖”。而户外营地是在户外以团队形式开展的具有创造性、娱乐性的体验式教育。令万科引以自豪的是，全国已有逾万名青少年或家庭参加了万科各地的夏/冬令营、周末营、日间营等项目。值得注意的是，在对社区营地的简介中，万科方面宣称“从定义行业标准出发，在不动产与服务上，万科教育经营的将是坪效（每坪的面积可以产出多少营业额）与粘性”。从这里可以看出，万科围绕社区商业、商业综合体以及客户资源开展的教育营地，不仅能够增强客户粘性，同时能够激活万科房地产业务的部分存量资产，实现不动产的有效运转。

最初，万科也讨论过各种可能的教育模式，包括办学校，但通过对客户的大量访谈和调研之后，万科发现最让家长焦虑的并不是学校，而是孩子放学后的照看问题、素质教育问题等。针对家长的不同痛点，万科才慢慢摸索出了教育营地的模式。

据悉，社区营地依托于万科的住宅社区，主要为社区内子女提供教育和托管业务。万科创办了“四点半学堂”，解决孩子下午放学后无人接、作业无人管的问题。万科社区营地正是基于这一痛点，由老师辅导孩子做作业，家长下班后来接，为家长和孩子提供更多亲子时间。

目前，万科广深区域有15家社区营地开业。城市营地定位于素质教育的培优基地，可称之为城市教育综合体。与教育相关的一系列业态将会在这里呈现，如不同类型的培训机构、私立学校，解决社会培训机构报名难、太分散的难题。餐饮、电影院等体验式消费业态也会有，解决家长在孩子学习期间无事可做的难题，改善家长体验。

佛山万科塾项目是万科在国内的第一个城市营地，目前正在建设中，将于2017年开业。它的业态大致是：地下有3层都是停车场，1-4层全部是各种各样的培训机构，5-7层可整租给一所学校，8-10层用来做餐饮、电影院等体验式消费强的商业。户外营地是目前万科教育中最为成熟的模式，致力于培养孩子的户外生存能力、合作探索精神，并不局限于万科业主，而是面向全社会。

目前，万科在三亚、广州、深圳、吉林松花湖、东莞开业了6个户外营地，2015年户外营地接待人数达到1.5万-2万人。目前万科已经是国内最大的户外营地运营商，据计划到2018年，万科要在11个城市开150个社区营地，在9个城市开12个城市营地和12个户外营地，户外营地的接待人数将超过20万人次，成为国内该项业务的领跑者。

2015年6月，万科V-link正式落地沈阳。作为“城市配套服务商”的一个分支，V-LINK系统中包含V-learn、V-coffee、V-food、V-sport、V-mart、V-fun等多元社区配套，基于“互联网+”思维，颠覆传统构建社区互动平台，打造“客户真实体验的移动互联网社区”。V-link作为北京万科6+X转型计划中的重要一环，V-Link社区配套服务涉及万科的创新发展和资源整合，更肩负着万科向城市配套服务商转型的重任。2016年12月30日，万科V-Link社区教育产品在京发布。依托住宅社区和社区商业，万科建立整合教育相关硬件、软件资源实体平台，作为素质教育启蒙基地。同时，万科教育团队设计全品类教育课程，覆盖家庭中全部成员，一周7天10小时课程安排。万科V-Link社区教育体系下共设有幼儿学院、常春藤学院、素能学院和家学院四大模块，并组织专业人员和行业专家，分别构建独立的研发团队。旨在通过四大学院的独立研发，协调发展，实现对社区教育各大领域的全覆盖。截至2016年年末，万科V-Link社区教育已经在北京成立了六家万科成长中心，招募会员1500多名，先后引进了80余家机构入驻。万科戏剧学院是万科V-Link社区教育的重要一环，它的主要目标是让万科社区中的孩子有机会接受专业、系统、与戏剧表演相关的培训，而戏剧教育对于培养孩子的胆量、帮助孩子探索自我，释放自我意义明显。

目前，整个北京万科教育团队有地产背景的人不到20%，大部分是由教育行业，或者热爱教育的人组成。目前，万科提出了“教育合伙人计划”，希望从原有的职工机制转向事业合伙人机制，给更多优质人才提供机会平台。

而万科集团目前存在的问题是，目标过于笼统而不够“丰满”，缺乏明晰的模式和逻辑。粗略地看，每个新业务都有其短期或者长期的目标，但这些目标仍普遍停留在远景规划上。除物管服务明确分拆上市外，其余物流地产、教育营地等四个新业务都只说了要达到行业领军地位，而在具体的操作模式、盈利方式以及最基本的市场需求判断都存在缺失，甚至未来上市估值都没有定量的概念。对于教育业务的开展自然需要一大批人才储备，渠道无外乎两种，一是内部转岗，二是外部招聘。由于从事的都是新业务，难免经验不足，培训、教育费用会增加；而且业务地点也是新的，如果雇员当地化，则需要一定的监督人员，管理成本又会提高，这都对新业务的开展与管理提出了挑战。

三、阳光城

阳光控股有限公司成立于1995年。侨商林腾蛟先生将阳光控股打造成集金控集团、教育集团、医疗集团、物产集团（能源、大宗商品）、阳光城集团（全国房地产20强）等五大产业的大型投资控股集团。

阳光城的母公司阳光控股旗下的阳光教育集团本身就具备丰富的教育资源，阳光教育的业务已经覆盖幼教（格林贝特）、K12教育（阳光国际学校）、以及高等教育（福州大学阳光学院）等。在校师生共14000人，其中本科生8300名，中小学生2900名，幼儿园在校生1000名。此外，阳光教育还有在建及筹建的学校10所、幼儿园15所。

2015年12月22日，阳光城公司公告，出资亿元设立全资子公司阳光幼教投资管理有限公司，负责幼儿教育相关领域的投资和运营管理，发展领先幼教品牌，同时发展幼教相关产业。母公司的教育板块使得阳光幼教不必像其他房企一样从零开始：首先，有品牌积淀；阳光教育已经具备一定的品牌知名度，因此相对于万科、碧桂园转战教育时的倍受外界质疑，在这一点上，阳光幼教可以说是自带品牌光环。其次，可实现资源的互补和共享；比如阳光学院中设有基础教研部，这部分学生毕业后可以转化为幼儿教育的师资力量。最后，便于形成产业链；从幼教到高等教育，再加上教育咨询、文化活动等板块的延伸，阳光城未来可能形成比其他房企更为完整的教育产业链。

现状下我国的基础设施建设还远不能承担新生儿高峰所带来的压力，其中幼儿园的短缺尤为明显。目前在北京，无论是公立园还是私立园的招生季都大大提前，有的甚至提前到了前一年的冬天。幼儿园入学难、学费贵等问题也已经成为了社会普遍问题。可以想象，二胎开放之后，这种现象将进一步加剧，社会对于幼教的需求已远远高出目前现有的供给。阳光城在公告中已经对师汇优创未来三年的净利润做出了承诺：师汇优创2016年的净利润不低于1100万元，2017年净利润不低于1500万元，同比增长36.36%，2018年度2000万元，同比增长33.33%。

除此之外，阳光教育集团一直高度关注“教育信息化”产业，包含e-Learning、E2E（Educator to Educatee）、MOOC（Massive Open Online Course）、智慧校园、亲子教育类APP新一代家校E通平台等新兴领域并投资了一批专注与上述在线教育投资领域的信息技术与互联网公司，如“星网锐捷”等，组建了专业化团队，与多家知名机构合作，自主研发新一代在线教育产品。

四、新欧鹏

NEWOPEN(中国)企业旗下新鸥鹏地产集团是国家一级房地产开发资质企业。目前，新鸥鹏地产在重庆大学城、巴南区、万州区、璧山、铜梁等地储地6000亩，并在成都、西安、济南等地设立有分公司，展开全国化布局，预计3至5年实现年产值100亿目标。

新欧鹏采用的是“房地产+教育”的模式，即教育综合体，除了覆盖全年龄段的学校，还有培训教室、少年宫、海外交流馆等多种教育配套，业主的子女享受优先入学的权利。集团旗下的巴川中学在川渝一带负有盛名，学校采用英国伊顿中学的模式，采用小班教学，且一直维持着较高的升学率，因此对于家长而言有着极大的吸引力。该模式帮助集团实现了房地产主业和教育板块的结合，双方互惠互利，共同发展。目前，集团已经将该教育城发展出3条细分产品线，未来可以在不同的城市因地制宜，并且能够像标准化产品一样迅速在全国复制。集团已经提出了“331”战略，即国内聚焦北京、上海、重庆三3大直辖市，海外拓展欧洲、澳洲、北美3个大洲，1个核心产品即为新鸥鹏教育城。

新鸥鹏集团在“K12+”方面在国内遥遥领先，探索出一套自己的发展模式。K12在国际上是指基础教育，即3年幼儿园+6年小学+3年初中+3年高中。K12+就是基础教育上做加法：+大学教育，+教育综合体，+教育产业园，+培训教育，+国际教育。目前，新鸥鹏集团下辖2所大学，5所中学，2所附属小学，31所幼儿园，已经打造了0—100岁全成长周期的教育体系。近些年，新鸥鹏集团打造差异化产品，塑造依托于教育产业的教育产业园和教育综合体的战略级产品——新鸥鹏教育城。

“新鸥鹏教育城”已形成了4代产品：1.0的“教育社区+名校”的模式，2.0的“教育社区+名校+教育综合体”的模式，3.0的“教育社区+名校+教育综合体+教育产业”的产城融合模式,4.0则是集大成的“教育+”模式。新鸥鹏在国内外已经有6个“新鸥鹏教育城”落地。未来，新鸥鹏将逐步走向标准化可复制产品生产。另一方面，新鸥鹏还加大教育产业园建设，在重庆巴南打造中国云教育产业园。

新鸥鹏的发展模式是是以教育为主体，同时在金融、地产和互联网领域并驾齐驱，形成四轮驱动，抗风险能力比较强。

五、中锐集团

中锐集团是一家多元化发展的私营企业集团，由20余家全资和控股企业机构组成，经营范围涵盖园区成片开发、房地产开发、学校的投资与运营、现代汽车教育服务等。

隶属中锐集团旗下的中锐教育集团创始于1996年，迄今已有二十一年办学历史，是致力于学历教育和职业教育的中外合作办学领域专业教育投资和教育服务机构。集团先后投资兴办了多种不同类型的学校，包括无锡南洋职业技术学院、新加坡南洋现代管理学院、苏州外国语学校、合肥外国语学校，还有专门为在华外籍人士子女开设的伊顿国际学校等知名的学府。集团还与政府合作开发、建设教育园区，如占地近4平方公里的苏州高教园区、上海中锐教育港等。经过十余年卓有成效的努力，中锐教育集团已构建成涵盖基础教育、高等教育、国际教育和职业教育四大板块的集团业务体系。目前，中锐教育集团已成为中国教育业务范围最广、投资规模最大的大型教育集团之一。

近年来，中锐教育集团顺应市场需求，以汽车职业教育为龙头，大力发展职业教育，目前中锐教育集团已投资两亿元人民币与国内40多所高校共建汽车学院与实训基地。未来，集团还将在全国范围内建立50-100家汽车学院与实训基地。集团积极引进，德国、美国、英国、新加坡等国外优质教学资源、课程体系、师资力量、考试认证体系，整合行业及社会资源开发出了符合中国国情的职业教育课程体系，并拥有自主知识产权。

集团下属的移动互联网教育MIDP项目采用校企合作联合办学的模式，引入先进的教学理念，由校企联合投入近千万元对教学场地及实验实训设备进行改造，并组建了一批经过MIDP培训及认证的高素质教师团队。中锐教育集团在长三角地区成立了国内首个移动互联网创新工场，实习实训基地，学生将在最后一年进入到基地进行实训、实习及就业。

六、恒大集团

集团化、多元化商业模式。恒大旗下有涉及文化、旅游、金融、教育以及健康方面的多个子公司，教育方面有恒大足球学校和恒大教育科技有限公司。

恒大足球学校由恒大集团于2012年创办，以“振兴中国足球，培养足球明星”为办学目的，迄今投资超20亿元，在校学生2600余人，被吉尼斯世界纪录评为全球最大足球学校。

作为新型足校，恒大足校实施文化基础教育与足球专业培养并举的模式，基础教育依托名校打下扎实基础，解决传统足校最薄弱的基础教育问题；足球专业培养由皇马俱乐部教练团队全权负责，让学生不出国门接受世界级足球训练。

恒大教育科技有限公司在2015年06月25日成立的恒大教育科技有限公司是恒大集团旗下的教育产业运营全资子公司，现阶段以恒大幼儿园的开拓和运营为核心业务，依托恒大集团遍布全国的地产项目，将迅速实现全国幼教产业布局。该子公司的经营范围主要包括教育设备、文化用品、玩具的开发及销售，并提供教育咨询、教育培训等服务。

七、正荣集团

正荣集团创立于1998年，是一家专注于地产、服务（商业、物业）和资本（股权投资）的综合性投资控股集团，集团总部位于中国上海。旗下正荣地产位居中国房地产百强企业27位。

目前，正荣所投资地产类项目已经遍布长三角经济区、京津冀地区、中部经济圈和海峡西岸经济区，业务覆盖上海、南京、苏州、合肥、天津、武汉、长沙、郑州、西安、福州、南昌等15座一二线城市，累计开发运营大中型项目近80个，开发总面积超过2000多万平方米，土地储备面积约1000多万平方米，总资产约800亿元。

正荣＋教育：联手华中师范大学打造的全教育社区，将引入华中师大附中、附小以及正荣专属华师大附幼等学校，更是覆盖了从幼儿到初中12年的全年龄段。其中，与正荣·幸福城邦临近的华中师范附属小学于2015年9月正式开学，附属中学于2016年3月投入使用。正荣集团对业主下一代教育的支持始终不遗余力。从幼儿园到中学全覆盖的12年学区，为项目社区内广大适龄儿童提供有利的就学机会，践行自己的社会责任与使命。同时正荣专属配套的公立幼儿园也将升级为华中师范大学附属幼儿园。

八、保利地产

保利房地产(集团)股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业,是中国保利集团房地产业务的运作平台,国家一级房地产开发资质企业。

保利与名校共同整合双方优质资源，开拓“央企+名校”的崭新战略合作模式，在改善改善各地各大项目教育配套质量的同时扩大其双方的品牌影响力。大多数保利的项目都配备了全程教育配套，红黄蓝幼儿园、金宝园幼儿园、中科幼儿园，贵阳为明实验学校、贵阳实验学校这五大名校也将入驻。

保利公园2010投资2亿重金打造一站式为明实验学校公园2010校区，已经正式开学，全校师生共1080人，有初中部和高中部，分为春晖班、实验班以及国际班三种特色班级。此外，来自丹麦的国际教育品牌——乐高国际幼儿园，也已正式入驻保利位于上海、贵阳等城市的多个楼盘。保利集团与和乐教育提供一站式的综合素质教育平台，旗下拥有保利和乐青少年宫，保利和乐国际双语艺术幼儿园，保利和乐国际早教保利和乐国际学校四大教育产品。

九、万达集团

万达集团创立于1988年，形成商业、文化、网络、金融四大产业集团。万达商业是全球最大的不动产企业，持有物业面积3233万平方米，已开业北京CBD、上海五角场、成都金牛、昆明西山等187座万达广场。目前万达文化集团是中国最大的文化企业，2016年收入641亿元。

近几年来，万达商业地产发展模式的核心基石之一的“一前”正在加速发生改变。加之比住宅过剩更为严重的商业物业过剩问题，使得商业物业以来大形势而持续升值的空间已经很小了，甚至在很多三四线城市陆续出现贬值的情况。这些风险必然迫使万达产生更多的现金流，或者实现更快的现金流周转，也就是迫使万达要么更快、更多的销售物业，要么从其它方面快速找钱。于是，万达的升级转型开始了。

万达集团在教育上的表现为先后在全国捐建了上百所希望小学和中学，并与哈佛大学签订战略合作协议。建设中的万达维多利亚湾项目，是以打造完善教育配套为核心的住宅项目，引进了北大附属实验幼儿园、青岛市实验小学（原江苏路小学）、青岛实验初级中学（原育才中学），能够一站式满足孩子从幼儿园到小学，再到初中的教育需求，是万达集团所有地产项目中，教育配套最为完善的，被称为万达教育地产引领者。

2011年11月11日，廊坊万达广场正式开业标志着万达集团正式进军教育领域。万达集团此次在廊坊除了发展城市综合中心以外，同时建成的还有万达自主开发的万达学院，这将大大扩张万达的投资规模。万达学院占地200亩，总建筑面积12.8万平方米，全部建成后可同时容纳3000名学员，每年安排万达集团高中层管理人员进行系统培训。万达学院由教学楼、行政楼、室内体育馆、室外运动场、企业展览馆、宿舍、餐厅等组成，是中国最好的企业学院之一。

2013年7月份，万达集团成立了万达商学院，为员工个人成长和发展提供了良好的平台，打造成为企业后备人才的培养摇篮和教育基地。并于2015年6月17日与青岛科技大学、滨州职业技术学院合作设立万达学院，实现校企优势互补、资源共享。

同时万达计划投资50亿元在国内打造近200家规模的亲子主题乐园集群。万达集团对全国的万达广场进行了两大调整：一是去服饰化，二是增加体验业态。加大对儿童产业的重视，着力研发儿童综合业态，将零售、游乐、教育、美食综合一体化，来提高万达广场的粘性。

万达文化产业中的连锁儿童娱乐是万达花三四年时间研发出来的全新业态，内容以儿童体验式互动游乐为主，结合儿童教育、零售、美食等。万达连锁儿童娱乐分两个级别，小的面积5000平方米左右，叫“宝贝王”，目前有11个项目开业；大的面积2万平方米左右，叫“儿童乐园”，是万达在全球首创。万达委托全球五家知名公司，研发了86种儿童体验游乐产品，万达全部买断知识产权。比如儿童体验做消防员，主要是体验式活动，教跳舞、打鼓、滑冰、唱歌等等。万达宝贝王是万达集团历时数年研发的创新型动漫亲子乐园，每个乐园面积3000-5000平米，在游乐中融入早教、主题摄影、生日派对、亲子餐厅、婴童坊等功能区，其中多项内容由万达自主研发并拥有知识产权，能一站式满足儿童游乐、教育、摄影、零售、美食等多种需求，是目前国内创新水平最高、内容最丰富的儿童乐园。到2020年，万达宝贝王将在全国开业200家乐园，成为中国最大的连锁儿童娱乐品牌。

虽然教育和地产的结合日渐升温，除了上面介绍的案例之外还有众多的涌入者。但与此同时，监管政策也越来越严。

近日，北京市发布消息，所有中小学校不得与房地产商合作办学。不仅意在为持续高烧的学区房降温，也意在厘清商业化的房地产行业与公益化的教育事业之间的关系。虽然目前这条政策还仅限于北京和公立学校，但政府的监管意图还是明显的。

未来教育+地产的胜出者一定是最有创新的企业。

本文转载自微信公众号“王磊聊管理”，作者王磊，教育产业投资人，专注于教育领域投资并购。