购租同权并非新政，在现有条件和背景下的重申或强化实质性的增量影响不大。

7月17日，广州市政府发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（以下简称“方案”），提出16条具体措施，从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行大力扶持。在保障租赁双方权益、支持租赁居住方式的措施中该文件提出，“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。消息既出，其中的“购租同权”引发了社会广泛讨论。不少人甚至认为，该举措将产生颠覆性影响，如果被北上深等一线城市跟进，将对缓解大城市房价上涨压力起到巨大作用，因为“为数众多的人买房和换房的目的是为了孩子的教育，既然不用买房也能享受到教育权利，那何必要背着那么沉重的压力去买房呢？”

对此，链家研究院院长杨现领认为，租购同权虽是大势所趋，也是落实购租并举的重要环节，但该政策并非新政，在现有条件和背景下的重申或强化实质性的增量影响不大，不应当夸大该措施对于房价的短期效应。

试点准入门槛高

该《方案》在阐述“购租同权”的具体措施时明确，具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。

“广州试点的准入门槛还是很高的，所谓‘符合条件的承租人子女’，要求具有本市户籍、人才绿卡等约束性条件，一方面，具有本市户籍的大部分都有自住住房，另一方面，人才绿卡的数量又非常有限，因此，边际效应基本可以忽略。”杨现领表示。

同策咨询研究部总监张宏伟也认为，该措施在实际操作中很难同权。“因为同权的实现要足够多的租赁型住房供应和充足的教育等公共服务资源配套两方面支撑，如果有一方面无法满足，那么，购租同权也就没有办法保障。”

尽管在该《方案》中，广州市也提出了增加租赁住房用地供应、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房等各种增加租赁端供应的举措，但租赁型住房实际供应量能有多少、效果如何、实现周期有多长等都还值得观察。

“租了房子也不是每个人都可以享受到教育资源，因为优质教育资源太有限了，即使买了房子也不是谁都可以享受的，何况是租房。” 张宏伟认为，购租同权反而可能会导致优质教育资源集中的区域短期内住房租金价格快速上涨。

此外，学区房房价过高的问题，核心症结在于教育资源供给不足，使得学区成为稀缺资源。“解决这个问题的关键是通过市场化、民营化的机制释放教育供给能力，寄望于租购同权解决房价问题不现实。”杨现领说。

“购租同权”更应解决新市民需求

对于不少人希望购租同权扩展到北上深等一线城市的考虑，张宏伟称，不是所有城市都适合购租同权，类似北京、上海和深圳这样的城市因人口控制等因素就很难执行，但是，在大部分三四线城市、部分二线城市倒是有较大执行空间，可以利用购租同权吸引人口，进一步推进城镇化。

“租购同权从根本上讲要重点落实的对象应该是‘新市民’即主要是流动人口和大学生，除了这两类群体，国内一线及重点二线城市的其它城市家庭并不存在显着的住房问题，即便是城市有户籍的低收入家庭也不存在住房问题。目前看，只有新市民才是，也应该是租房政策关注的对象。”杨现领认为。

从新市民的租房需求来看，以床位和单间为主，且需求本身具有很强的流动性、租赁关系不稳定。所谓租购同权，对于这些人而言，核心要义是能方便地办理居住证、不被房东随便驱赶、不被随便涨租金、孕妇可以生孩子。只有这样，他们才有可能略微体面地在城市立足，从而有所发展，最终留在城市，才会逐步产生对学区的需求。

“租购同权是正确的方向，在落实环节，还可以更接地气，重点考虑新市民眼下最迫切的需求。”杨现领说。

本文转自36氪，作者王莉