图源：视觉中国

7月2日下午4点，陈新打开北京市义务教育入学服务平台。他回忆那一瞬间的感觉：“就像是当头一棒。”

他和妻子在去年11月买了北京市西城区德胜学区的一套“老破小”，面积仅60平方米出头，但总价接近800万元，单价为每平方米13万元。凭着这张“房票”，他原本以为，即将上一年级的孩子从起跑线上就能得到最优质的小学教育。

陈新选择的德胜学区，是西城区教育高地的“峰顶”。学区内的几所小学要么是“牛小”，要么有优质初中的直升名额，没有家长眼中的“渣小”。陈新买下的“老破小”，对口北京市三帆中学附属小学，是极其热门的“牛小”。他在了解过政策之后认为，孩子进入三帆附小的概率很低，他和妻子也没这个指望。他们期望的是，即使执行多校划片，只要不出德胜学区，“随便调剂，我们完全不怕”。

7月2日，北京市西城区2021年小学多校划片入学意向填报工作在当日启动，包括陈新在内的西城区德胜、月坛学区的一批家长发现，学区内小学已经没有多校划片的招生计划了，孩子只能调剂去学区外上学。留给他们选择的，只有相邻学区不知名的学校。

这让陈新始料未及。

他们不甘心西城区最贵的学区房白买了

陈新所能选择的六所调剂校，位于相邻的新街口学区和什刹海学区。他从未关注过这两个学区，有的调剂校甚至从没听说过。

此时是周五下午四点，填报系统将于周日下午关闭。陈新的妻子立刻请假，前往西城区教委打听进一步的信息。在区教委外，她遇到许多情况相似且都忧心忡忡的家长，这才知道，大家都因为“731政策”遭遇了同样的问题。

“731”的时间节点，来自于2020年4月西城区教委发布的一纸文件，文件规定：自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女，以及此日之后户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

陈新的房子购于2020年11月，属政策中所言“731后购房家庭”。在买房之前，陈新和妻子为是否要购买学区房探讨了许久，自以为吃透了政策。

当时，这个小家庭住在五环外，孩子第二年就要上小学了，对应的学区很一般。如果立刻卖房并置换，房本未满五年，按照北京的政策，买卖将交一大笔税费，很不划算。他们四处打听，发现在此前凡是买房落户的家庭，哪怕第一志愿的对口小学无法录取，德胜学区内的其他小学也可以兜底。而2021年北京市适龄儿童的人数又是前后几年里的低谷，在纠结了数月后，去年11月，陈新夫妇终于下定决心，去西城的德胜学区买房。

西城区是北京市的教育高地，共有11个学区，优质中小学资源十分丰富。在家长论坛上，一名家长这样评价，“哪怕是西城区很一般的小学，在其他区也属于中游水平。”

家长们选择西城区的房子，主要就是奔着教育资源以及西城学籍来的。一名此次同样面临调剂的孩子家长告诉《中国新闻周刊》，自己原先的住房在丰台区，区内的优质初中、高中都不多。如果孩子在丰台区读小学，根据其户籍及学籍，初中依然要在丰台就近入学，中考时有很大的可能性，仍然要在本区就读高中，中考跨区极难实现。在北京家长们的理解中，这是小升初和中考执行的“锁区”政策。

北京市中招政策包括统一招生、校额到校和市级统筹。以西城区的名校北京四中来说，2021年招生计划数452人，除了实验班以及中美高中课程项目班之外，普通班招生289人。其中，在西城区招192人，朝阳区招14人，其他几区零散招生不到10人，另外还招收声乐、舞蹈、民乐、篮球、科技等特殊学生75人。也就是说，初三学生在西城区通过中考进入北京四中的概率大于其他区。

校额到校是指将优质高中部分计划定向分配到一般初中校，采用校内选拔方式，依据考生成绩从高分到低分及考生填报的志愿顺序录取。同样，北京四中普通班校额到校招生人数158人，分配给西城131人，通过校额到校途径进入北京四中的概率，本区也大于外区。市级统筹的名额相对于校额到校非常少，也就是说，如果学生在外区读小学、初中，考入西城区优质高中的概率很小。而西城区和海淀区，拥有北京市最多的优质高中资源，这成为西城、海淀受无数家长追捧的重要原因。

上述原住丰台区的家长因此决定入手西城区的房子。在他的盘算里，虽然小学并不出名，但孩子至少可以直升西城区一所质量不错的初中，将来也许可以考入西城区的优质高中。

有这种想法的家长不在少数，导致西城区的学位之争，比北京市其他区都更为“惨烈”，这从两个数据可窥一斑。

中原地产首席分析师张大伟告诉《中国新闻周刊》，从北京全市幼升小入学人数上看，今年确实是低谷。2020年，京籍幼升小人数为15万多人，今年不到14万人，明年将超过17万人，后年则井喷至接近20万人。但从西城区的数据看，幼升小的人数始终处在上涨阶段。今年，西城幼升小的人数预计为2.2万人，相比之下，今年该区小学毕业生为1.28万人。也就是说，六年来，西城幼升小人数多了接近一倍。2023年，西城幼升小人数将达到近年来该区峰值，预计为2.5万人。

房产交易数据也透露出这一信号。西城区去年4月底发布“731新政”之后，至“731”到来之前，三个月的窗口期内，西城区二手房迎来交易高峰。张大伟介绍，2020年4月，西城区二手房住宅成交量是855套，因新政发布，5月立刻上涨了将近一倍，为1617套。6月达顶峰，1896套，创造了西城区单月二手房成交历史纪录。7月稍微回落至1070套，“731新政”实施后的8月，成交量下跌了一半，仅603套。之后的成交量一直处在低位，直到去年12月，成交量再次超过1000套。

张大伟说，从“731新政”正式施行至今，西城二手房整体成交量为11713套，其中德胜街道累计成交1288套，占总量的11%。如果加上此次同样受影响的顶级学区月坛学区，大约共有2000套住房背后的家庭受“731新政”影响较大。

陈新这几天与其他家长联络后发现，在“731”之后于德胜学区购房的家长，孩子基本都调剂到了临近学区，鲜有留在本学区的。他对此提出质疑，如此大规模的调剂，是学区内学位真的不够用，还是为了实施“731政策”进行了“一刀切”？

在家长们看来，留给他们的调剂校，“是别的学区挑剩下、没人要的”。另外，虽说是临近学区，但家长们做了计算，六所调剂校，离家最近超过三公里，最远则要五六公里。这意味着义务教育的九年里，孩子可能都要在这个距离中奔波。

截至受访时，许多调剂出片区的家长，都没有在系统内填报具体的学校。他们仍在与西城区教委沟通，希望能回本学区任意一所学校就读，并希望教委能公开录取细则，即学区内一共多少学位，适龄儿童多少人，哪些人被录取了，其录取条件是什么。

他们不甘心西城区最贵的学区房白买了。

降温学区房成为了房地产调控的牛鼻子

一直以来，学区房如同烈火烹油，高烧不退。

“在此轮房价上涨中，学区房确实是龙头。”张大伟指出，最直接的原因来自经营贷入市，相比其他置业，学区房是刚需，买者更愿意承担贷款。因此，经营贷入市之后，学区房贷款难度降低，相关市场立刻热了起来。

还有多方面原因导致了2020年以来的学区房高峰。首先是疫情导致的教育需求回流，因出国难度较大，不论是北京的西城、海淀，还是上海、深圳，学区房的新购房者中很大比例是过去考虑出国上学的人群。另外，最近几年是单独二胎和全面二胎政策后的入学高峰期，优质教育资源出现了明显的紧张与不足，不少二胎家庭认为，两个孩子享受教育资源，相当于16万/平方米的房价变成了8万/平方米，购入学区房意愿增强，放大了市场需求。

今年以来，全国超过10个城市单独针对学区房发布了不同力度的调控政策，比如多校划片、名额分配、公民同招、六年一学位等等。张大伟指出，降温学区房成为了房地产调控的牛鼻子，预计后续调控政策很可能针对学区房专门加码。

在西城区幼升小引发极大关注之后，北京市西城区房屋管理局重申：严禁炒作学区房，各房地产经纪机构不得以学区房为卖点发布房源，不接受价格明显高于市场价格的委托，不得参与炒作学区房的任何活动。近期，有两名房地产经纪公司的经纪人被刑事拘留，因为其“针对西城区教改政策发布煽动性信息引发群体性聚集”，涉嫌寻衅滋事。

德胜学区一家房地产经纪公司的经纪人告诉《中国新闻周刊》，7月2日以来，门店所在区域几乎没有什么成交。一位卖家因着急用钱，降价几十万元出售了德胜学区的一套住房。也有买家付了几十万元定金，但想毁约不买。更多的买卖双方基本处在按兵不动的状态，观望此事走向，再决定下一步动作。

张大伟指出，此次事件主要影响了西城区排序前三的学区，但从目前得到的信息来看，区内其余八个学区受“731政策”影响没有那么大，如果入学人数不井喷，买家依然可以在本学区内入学。

中国教育科学研究院研究员储朝晖也告诉《中国新闻周刊》，在其他区域，学区房还是管用的。储朝晖说，从长远来说，如果教育均衡的问题不解决，学区房的问题就不可能彻底解决。而教育均衡的评价必须来自于家长，当家长认为择校与否并不重要，孩子在任何学校都可以获得比较好的教育，才真正实现了教育均衡。“要解决这个问题还有很长的路要走，不能指望某个措施能解决所有问题”。

在张大伟看来，当教育部门做不到增加更多优质资源，且“锁区”和“就近入学”的原则依然不变的前提之下，学区房热依然会存在。学区房调控政策，只是稀释学区房资源的价值，但很难影响根本。从未来趋势来看，动辄几十万元一平方米的学区房炒作肯定会明显降温，但对于整体优质资源依然集中的热点区域，学区房依然会高位运行。

（应受访者要求，陈新为化名）

本文转载自微信公众号“中国新闻周刊“（ID：chinanewsweekly），作者徐天，值班编辑王琳。文章为作者独立观点，不代表芥末堆立场，转载请联系原作者。