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2017年的最后一个月，华润置地和保利地产纷纷涉足教育。

近日保利地产公布，未来3-5年公司会在40多个城市逐步储备并创办100所幼儿园，100家青少年宫，3所国际学校。跑步入场的地产商们，2018年将如何演绎“后房地产时代”与教育的故事？

近日，保利地产高调宣布进军教育行业，并且主要瞄准了近期争议和热度极高的幼教领域。12月2日，华润置地与深圳罗湖区教育局签约创办首所“未来学校”，低调进军教育。至此，对于热度颇高的教育行业，中国Top10的房地产商几乎全部跑步入场。

1994年，碧桂园就成立了第一家学校，目前碧桂园旗下的博实乐教育已经拥有64所学校；1996年仅仅为了满足业主需求的万科，与复旦大学附属中学合办成立了“复旦万科实验学校”。20年过去了，今年5月万科突然在教育上发力，成立了单独的教育品牌“德英乐”。

上图据不完全统计-图片来源i-EDU

纵观房地产蓬勃发展的20年，其实行业领先者早在90年代就涉足了教育。虽然原因可能多种多样，但解决业主的教育问题成为了初衷。甚至，万科也要从住宅建造商发展成一个城市配套的服务商。进入“后房地产时代”的巨头们选择进入教育的方式也各不相同。

近几年来，地产与教育的结合异常火热。世茂集团、中国金茂和正荣集团都选择了做“社区”，样式也五花八门，从“360°”到“全阶段教育”，再到“U18成长社区”。把自己的房地产项目打造成为社区式的教育平台，从文教、艺术、非学科到全阶段各有各的卖点。

万科与碧桂园、海亮一起选择了K12全日制学校，强大的资本助力，将一片空地变成优质教育资源的集中地，不知道到底能不能打破学区房的魔咒，还是正在成为新的“学区房”？阳光城和保利都撸起了袖子，准备在幼教领域大干一场。幼教是香饽饽但也久病成疾，从行业人才到社会地位都有待全社会的共同努力。同时幼教也是重资产项目，回报期3-5年才能有收益，此招布局，也许是地产转型的方式之一。

地产+教育的4大发展模式

 纵向来看，各大地产集团布局教育的模式主要包括：

• 1、合作办学模式

以“地产集团提供土地及建筑资产+教育集团提供装修、购置设备，并取得学校运营权”为特色，例如：碧桂园+博实乐的组合形式，碧桂园提供土地、配套学校，博实乐提供运营管理。

一方面地产集团可以利用其天然的拿地优势，降低运营成本，减少办学障碍。在高端住宅区内配套学校设施，有利于打造高质量的教育品牌。同时，好的学校品牌也能带动地产集团的业绩增长。所以，二者其实是相辅相成的过程。

• 2、第三方合作办学模式

目前，博实乐教育除了与碧桂园合作以外，还与其他第三方开发商有合作。这种合作形式，主要由第三方提供并建设校舍、办学所需的相关资源，同时，教育集团购买设备，提供装修等。双方共同出资，教育集团控股。最后，双方会按照一定比例分配营收。其实，这种模式，是对“合作办学模式”的一个最好补充，而且它的优势在于：不受限于集团的地产优势，可以充分发挥能动性，拓展更多的合作渠道的可能。

• 3、合作托管办学模式

其实这个模式基本类似于“合作办学模式”，除了合作伙伴提供土地、经营所需的牌照等以外，教育机构负责建校舍、装修购买设备等，还多了一个“合资公司”——主要由教育集团与合作伙伴成立，双方共同持股，产权在合资公司手里。合作托管模式借助合作方的土地及经营牌照优势，设置合资公司出资学校，而非双方直接出资建校。

• 4、股份合作办学模式

这种模式主要是，地产集团收购现有学校股权，然后与合作方共同成立合资公司。由地产集团进行学校的管理运营（亦可由合作方或其他品牌机构运营），以合资公司的名义出资学校，双方按照既有的股比分配办学结余。例如：雅居乐教育集团与合作方成立“合资公司”以后，雅居乐教育集团占比51%，合作方占比49%。

后房地产时代，地产对教育是锦上添花吗？

地产和教育历来是国内供需不平衡的两大领域。另外，随着国内放开二孩政策，加上教育资源本来就比较分散，不少地区出现了“入学难”、“择校贵”，甚至好的教育资源集中扎堆等现象，“地产+教育的出现”在一定程度上不但能解决家庭频繁追求“学区房”的问题，也为地产公司带来了新的盈利增长点。

另外，地产+教育的组合还可以倒逼行业，使优质教育资源分配均衡。甚至目前有不少地产公司都已经开始在二、三线城市布局，纷纷建立名校分校区。

更进一步来讲，“地产+教育”行业趋势形成规模以后，地产公司的思路也在转变，教育业务将由辅助业务转向主力营利业务。近两年，各大地产公司都开始逐渐将教育集团单独设立，比如：2011年的雅居乐、2013年的金地集团、2014年的碧桂园，以及今年的万科，各大地产公司也都加快了在学校方面的扩张。

另外，地产+教育由最初的“合作模式”逐渐向“综合体”方向发展。简言之就是：“教育+地产+学校”将转变为“教育+地产+教育综合体”，即以租赁给教育培训机构&早教机构等为主要模式，形成新的围绕教育的综合体。例如：首先是一站式教育服务理念，通过学校品牌效应形成规模，然后充分整合各项资源，形成集德智体美劳于一体的教育机构；另一方面，向着全产业链方向发展，除了满足孩子对教育资源基本需求的同时，还将与娱乐、餐饮、益智培养等综合体的形式上发展。

但是不得不提到的是，地产+教育在融合过程中，其实也会产生一些弊端。i-EDU教育产业投资人俱乐部智库理事长陈刚表示，主要难点有四个：

（1）地产+教育双轮驱动，转速不一，地产对教育发展增速的期望远大于教育自身的发展规律；

（2）地产对教育配套的盘点往往过于乐观，导致教育增速受限；

（3）对教育板块的定位过于简单化，一旦教育短时间未达预期，立刻改变教育板块的方向，导致教育缺乏稳定性和长远性；

（4）对教育事业过分追求产业化，发展规划容易不切实际，资本发力过猛。

展望2018年“地产+教育”趋势？

热热闹闹开始 悄无声息结束是常态

i-EDU教育产业投资人俱乐部智库理事长陈刚还表示，地产+教育2018年会出现大幅度的增长，地产在土地、教育配套和资金方面的优势，再加上房产行业的持续低迷，必然会刺激教育产业的发展。但是地产行业的历史积累、对教育行业的不熟悉、地产教育高级管理人才的极度匮乏和非专业性等，导致地产教育的快速尝试和快速调整，甚至是快速关闭将成为伴生现象。因此热热闹闹的开始和悄无声息的结束将成为常态。

同时，他强调，2018年的地产+教育将会非常热闹。一小部分地产教育会发展起来，包括配套发展，甚至上市，更多的会成为“陪太子读书”的角色。

（本文转自iEDU投资人俱乐部，作者汪菁）