生育限制的放开以及消费升级的需求，加上资产本身具有良好且稳定的现金流，是资本追捧幼教资产的主要原因。但是就幼教资产本身来看，随着研究的深入，我们发现并不是每一个类型的蛋糕都那么好吃。

今天我们就以上海一所民办幼儿园为例分析一下其实际运营的情况。

案例幼儿园概况

XX幼儿园位于上海金山区，实际开园时间较久，此前一直未正式申请办理幼儿园，因此存在无证经营罚款，现已申办了办学许可证。目前幼儿园占地2000平方米，建筑面积2400平方米，户外活动场地1400平方米，规划教室13个（每间80平方米以上）。在2016年，该幼儿园合计在园儿童为522人，月保教费750元，并开有兴趣班。全园拥有教职工50人，每班配备一名幼师，两名保育员。

幼儿园收费及招生情况

XX幼儿园的收费共有三大类，分别是保教费、代办收费和兴趣班收费。具体情况如下：

XX幼儿园开设兴趣班4个，2016年上半年开设兴趣班4个，累计参加兴趣班学生246人次，单个兴趣班收费在546元/人/学期；2016年下半年开设兴趣班5个，累计参加兴趣班学生182人次，单个兴趣班收费在582元/人/学期。

在2016年，XX幼儿园实际开班招生情况是，在第一学期，该园共有在园儿童486人，在第二学期共有522人，其中老生394人，新生128人，因此在2016年，该园的收入状况如下：

可以看出，在第一学期，该幼儿园的总收入为202.97万元，在第二学期为245.19万元，全年合计为448万元。

幼儿园的成本及结余

对于上海这所幼儿园来说，幼儿园成本费用构成主要包括：职工薪酬、幼儿园租金、教学用品费用、幼儿餐费支出、日常经营费用等。具体见下表：

可以看出，在2016年，该幼儿园的主要成本为教职工的工资和房屋租金，两项累计为205万元，占总成本的比重超过60%。尽管如此，按该园50名教职工来算，平均每人每年收入仅为2.56万元，折合每月仅为2560元，仅比上海最低工资标准2300元略高。

与公办的幼儿园教职工工资水平更是差距甚远。以浦东新区百灵鸟幼儿园为例，该园为公办园，原为阳光三村幼儿园，创建于1984年，2002开办分园百灵鸟幼儿园，2004年两园合并使用一个园名---百灵鸟幼儿园。现为一园二址，分别坐落于洋泾街道崮山路和灵山路，建筑面积四千多平方米。经历了将近三十多年的发展历程，幼儿园先后被评为上海市一级幼儿园、浦东新区区示范幼儿园、浦东新区教师专业发展学校。目前有18个班规模，教职工70多人，幼儿将近600名。

那么，百灵鸟幼儿园教职工的的工资如何？

根据其披露的2016年财务决算数字，按照70名教职工测算，平均每人每年工资福利支出为12万元以上，远远高过2016年上海市平均工资6504元。

通过上面的分析，我们大致可以判断XX幼儿园在2016年的结余在140万元左右（未考虑固定资产支出及折旧等费用）。如果该园登记为营利性民办幼儿园，那么还要承担25%的企业所得税。

根据国务院出台的相关规定，公办托儿所、幼儿园免征增值税的收入是指，在省级财政部门和价格主管部门审核报省级人民政府批准的收费标准以内收取的教育费、保育费。民办托儿所、幼儿园免征增值税的收入是指，在报经当地有关部门备案并公示的收费标准范围内收取的教育费、保育费。

但值得注意的是，超过规定收费标准的收费，以开办实验班、特色班和兴趣班等为由另外收取的费用以及与幼儿入园挂钩的赞助费、支教费等超过规定范围的收入，并不属于免征增值税的收入。也就是说，XX幼儿园开办的兴趣班仍需要按规定进行纳税。因此，不考虑其他税种，仅考虑25%的企业所得税（即假定XX幼儿园申请登记为营利性幼儿园），其税后利润应在100万元以内。

民办幼儿园的困惑

在民促法修正案出台之后，多个地方也出台了落地政策。对于很多民办幼儿园业主来说，是继续用民非企业登记，还是登记成营利性幼儿园，是个天问。尤其是在幼儿园不断集团化、品牌化发展的背景之下，规模较小、层次相对较低的民办幼儿园该何去何从更是迫在眉睫的问题。我们认为，相比于自己转成营利性园，也许被收购找个大腿抱一抱是更优的选择，或者转成普惠性的幼儿园。

问题一：幼儿园改善盈利手段有限

通过对幼儿园的账本进行分析，我们明显可以看出，幼儿园的主要收入来源为保教费、餐费以及开办的兴趣班，而兴趣班的开办和收费其实也受到一定的限制（上海有明文规定，开办兴趣班必须报备）。

在支出端，幼儿园的成本主要在于房屋租金、物业费、水电费以及教职工薪资，在整个成本结构中，房屋租金、物业费、水电费又属于相对固定的不可变成本，而由于房租也是逐渐攀升的，一个幼儿园要想最大限度赚钱，只有两个途径，提高保教费收费，扩大招生规模，并压低教职工薪资，而收费又受到政府管制和办学质量的限制，招生规模又取决于地段及周围的人口状况，很快会遇到天花板，因此，短期内提高盈利，只能通过压缩教职工薪资和开办兴趣班来实现，这大抵是大部分民办低端园的普遍做法，而压低教职工工资，势必又会为幼儿园经营带来难以估量的风险（比如虐童事件，当然高工资也不一定能避免虐童事件，只是从概率上讲，发生率要低一些）。

另外，压低工资更是难以招到优秀的师资并提升优质的教育服务，从而提升收费水平。这是一个死循环。

问题二：幼儿园租赁物业的风险

对于北上广深等发达城市来说，幼儿园的场地难找，自有物业开园启动资金大，后续摊销也高，而租赁物业也面临风险。

我们在上海XX幼儿园的账本中看到有一笔罚款支出，这是因为幼儿园存在无证经营情形，而之所以无证经营是因为在开办过程中存在诸多不合规定的情况，比如场地有问题、师资不达标等。

其中非常值得注意的问题是租赁的物业问题。由于近几年地产升值，很多商业性质的物业会被业主拿去银行抵押贷款，而幼儿园一旦租下此类物业，那么在审定办学许可证时就会面临风险，因为相关规定要求开办幼儿园的物业不得抵押。上海XX幼儿园就存在这种潜在的风险。这也是为什么很多投资机构在寻找幼儿园时，强调教育性质的场地优先，因为该类性质的物业不能抵押。

问题之三：教职工的劳动合同问题

我们注意到，上海XX幼儿园的很多教职工并未购买五险一金，按规定缴纳社保。根据我们了解到的情况，在西安、深圳等区域中心城市以及二三线城市有大量的幼儿园不按规定缴纳社保，这在全国应该是个普遍现象。

缴纳五险一金对幼儿园来说，又是一笔巨大的成本支出，而这势必会进一步降低幼儿园的盈利空间，但是不为员工缴纳五险一金，员工对企业的忠诚度乃至职业道德又会面临很大的问题，因此，想杜绝虐童事件的发生，也绝不是仅仅安装监控那么简单。

（本文转自育投汇订阅号）