图源：unsplash

好学校与高房价之间的联系，是世界上最稳定的关系之一。     ——史蒂芬·吉本斯

328元买一个百字微博回复，“北京大土豆”帮你把学区房抱回家。

在中国这片对教育爱得深沉的土地上，新兴兼职“学区房咨询中介”应运而生。“北京大土豆”微博粉丝数100万，咨询客户多是北漂多年的高学历高薪中青年。他们多数无北京户籍，但打拼多年留下不少积蓄，考虑在北京扎根的同时有个问题不容忽视：如何在这一次“破釜沉舟式”投资中，以最高的性价比，获得最可观的短期及长期收益。

短期在于房价涨跌，长期则在于子女教育。所以在价值1350w的购房抉择前，花个2、300元问问“专家”，对于平日精打细算过日子的小夫妻来说实在不算什么。而对于学区房持“看涨不看跌”态度的“北京大土豆”也竭尽全力，为客户献上“一己衷言”。末尾的催促购房，看得旁观者心痒痒。

在家长心中，学区房到底有多重要？已经不用解释了。

北京市朝阳区推出“九年一贯制”学区：满足就近入学条件的学生，小学毕业后不用选拔即可进入指定初中就读。但没有北京户口的家庭，孩子依旧无法参加高考，所以这也仅是“北京大土豆”能为客户推荐的最合适的一套权宜之策。时隔一年，“大土豆”的问题价值也从188元涨到了328元。图源：微博“北京大土豆”

倒逼教育公平的“就近入学”政策

中国本没有学区房，重点校多了，也就成就了学区房。什么是“学区房”？按照免试就近入学的原则，义务教育阶段公立中小学招收制定地域范围内的学生，这个范围内的房产称为“学区房”。

我国实行义务教育以来，引爆学区房的政策制度有两个阶段，一是重点学校制度，二是就近入学政策。

1977年，中国刚从“文革”的创伤中醒来，邓小平同志提出“要办重点小学、重点中学、重点大学。要经过严格考试，把最优秀的人才集中在重点中学和大学”。于是教育阶段初期，我国发展重点学校制度，投入大量财力、物力于重点建设的学校，吝啬于投入非重点学校。然而这种教育政策弊端立显，牵扯出一系列教育不公平问题，择校问题愈演愈烈。于是20世纪90年代，教育部明令取消“重点学校”的说法，但目前的义务教育仍在实行一种“没有重点学校的重点学校制度”。

为了倒逼教育公平，2014年初教育部推出“划片区就近入学”制度，力求解决学生跨校区、跨学区择校问题。教育部先后推出“单校划片”和“多校划片”。“单校划片”中，一所学校对应一片学区，学校不能选择学生，学生也不能选择学校。可哪所学校师资优、资源多，群众的眼睛是雪亮的。家长趋之若鹜，名校学区房价格在资源稀缺和房产商的鼓动下暴涨。

单校划片；图源：百度.

而后针对教育公平问题推出的“多校划片”，是一片学区对应多所学校，满足入学条件的学生随机摇号、派位入校。也就是说即使家住名校学区内，也不一定能上名校。政府希望如此举措能减少家长对某特定学区的住房需求，压制学区房单价的野蛮增长。2015年，包括北京在内的19个重点大城市100%实行划片就近入学政策。原先大多数地区实行的“单校划片”，也正在向“多校划片”过渡。

2018年，北京石景山区通过“单校划片”和“多校划片”结合的方式，保障符合入学条件的学生完成九年一贯义务教育；图源：石景山区教委.

可无论是哪种划片制度，手持学区房本（产权），都是入学的必要条件之一。只要学校的本质优越性还在，房是死的，人是活的，事在人为，何人甘愿因为一张小小的房本，就冒让孩子一辈子平庸到尘埃里的风险？进好的单校学区，或优质校集中的多校学区，只不过是咬咬牙就能挺过去的事。

北京市东铁匠胡同按照2016年房产中介挂牌价, 13平米的小平房价格大致是480万元, 每平方米将近37万元。该片区房产价格均稳定在每平方米30万元以上。根据就近入学的政策, 购买这里的学区房就基本保证了子女入读北京实验二小, 之后可直接升入北京师范大学附属实验中学, 而这两所学校在北京均被视为最好的中小学。

北京市东铁匠胡同

花重金购买优质学区房，值得么？

房产商炒作的天价学区房, 均是指具备优质学校入学资格的学区房。优质学区房溢价涨幅大致在9%~12%之间，但普通学区房的溢价涨幅仅在3%左右。也就是说除去优质学源因素，学区房溢价毫无道理。

那么优质学源的价值在哪，学校质量越好，对学生发展就越有利吗？除了优质学区房本身的市值增减，它能带来家长最初所期待的教育收益吗？

注意这是两个不同的问题。答案分别是肯定，和不一定。

清华大学社会学系讲师曹谦通过分析2015年PISA数据发现，学校因素对青少年能力的影响具有显著性正向影响。在包含学校、家庭和社区的教育生态系统中，控制其他变量后，就读于优质学校的青少年，能力发展确实高于中等学校，远远高于差等学校。如果单纯地从学校质量本身讨论，学校质量越好则学生能力发展越好，这点与大众所持有的“尝试”并没有冲突。这个研究结论也印证了学区房的重要性。相比于美国学生受家庭和社区影响更大，中国学生因待在学校的时间更多，受学校影响更大。

基于美国学者的调查，美国学生通常一年上课180天，每天上课6小时，初中阶段早上8点半左右上课，下午3点半左右下课；中国初中生通常每天上课8小时以上，从早上8点到晚上6点，正常下课后还有晚自习。

既然子女上什么类型的学校与所在片区息息相关，那么购置具备名校入学资格的学区房，则是家长们的一种理性选择。当人们在探讨购置学区房的时候, 实际是在间接购买学校教育资源, 由于学校优质教育资源的稀缺性, 从而导致了优质学区房的稀缺性。由供需关系产生的“房产投资”也变成了理性的“教育投资”。

但父母对子女的教育投资和能力培养远不是一套学区房可以解决的。如果家长没有培养孩子学习的主观能动性，并为了还贷疲于工作，忽略对孩子的关心，甚至一味施压，便还可能取得适得其反的效果。

另外该研究还表明，优质公立校资源对于中下家庭而言更加珍贵。因为家庭条件优越的孩子即使上了差学校，也能用额外教育资源补足。然而现实是，经济文化社会背景较差的家庭，是没有能力购买昂贵的学区房的。而“多校划片”，能让他们以更平等的机会进入优质学校。

青少年能力预测图：优质学校对于家境优异的孩子来说是“锦上添花”，对于家境不佳的学生而言更是“刚需”

中国家长all in教育的无奈你可懂得？

1. 房价高昂，且入学条件严苛

有了上述研究，至少证明购买学区房并不是家长的一时脑热。当优质、稀缺的教育资源变成可以直接购买的学区房时，“以房择校”便转化成了“以钱择校”，价高者得，且形式合理。合肥四十六中学学区内有8个小区。以学校为圆点，距离每增加1千米，房价降低7.9%；每增加1平米的建筑面积，房价上升0.96%；楼龄每增加1年，房价降低0.5%；每增加一个层级的装修程度，房价上升0.4%；住房朝向为南北通透，房价上升6.5%；每提升一个评价等级的小区环境，房价会上升5.9%。

明码标价，容不得正处于“中年危机”和市场高压夹缝求生存的年轻父母有半点马虎。

然而你以为刚卖完肾就万事大吉了吗？不，就跟面试通过到入职的那段时间一样，从买房到就学，中间也充满了太多不确定因素。12月4日，深圳市螺岭外国语实验学校发布公告，从2019年起补充入学的房产要求（有删减）：

（1）住房面积小于或等于30平米的，需购房及实际居住满六年以上；

（2）住房面积大于30平米且小于或等于50平米的，需购房及实际居住满四年以上；

（3）住房面积大于50平米的，需购房及实际居住满一年以上；

（4）以上所述购房年限，均以当年4月30日为基点向前倒算。

这意味着即使拥有相应学区房产权，但未达居住年限的家长，都不得帮孩子申请该校。虽然一些地区事先有明确规定，要求满足一定户籍条件及居住年限的家庭才能申请学校，但这样的“事后马后炮”导致的是“天怒人怨”。发布公告当晚，学校就因舆论压力撤销了公告。而这也从另一方面反映出了家长的被动和弱势地位，如果条例真的实施，新买的学区房也就白费。

2. 须时时警惕房产陷阱

除此之外，“伪名校”等房地产行业规范问题也值得家长警惕。由于知名中小学的入学名额实属稀缺，部分房地产商在招揽顾客时会谎称楼盘内有名校分校开设。而这样的分校不过是名校挂名，师资和教育资源与名校还是有实质上的差距。

3. 无法坐以待毙的单项选择题

社会资源垄断，优质学校被“锁”在特定的学区范围内，无法被更多家庭触及，就会导致教育的阶级固化。而作为经济基础较为单薄的年轻父母，只有“买”和“不买”两个选择。“不买”意味着坐以待毙，无法得到优质入学机会；“买”就意味着得到优质学源，但全家人背负房贷。这一点以之前的“单校划片”表现尤甚。

基于之前“就近入学”、“单校划片”遗留弊端，教育部大力推广“多校划片”，广州也在去年下半年推出“租售同权”（又称“租购同权”）制度，减轻家庭经济压力。

多校划片、租售同权

十九大报告提出, 努力让每个孩子都能享有公平而有质量的教育, 2016年教育部办公厅《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》提出“在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方, 根据实际情况积极稳妥采取多校划片”。

“多校划片”并不是简单地把几所学校划成一片，而是兼顾统筹，将优质校、中差等校划在一个片区，力求让优质校带动其它学校发展。学区内的学生通过随机摇号入学，均衡学生接触优质校的机会。

但在“多校划片”的实施过程中，难免会出现优质学校集中，或一般学校集中的学区，两者间的差距仍然存在，房价差额也就随之存在。专家指出，教育资源不均衡仍然是学区房差价的主要致因。

所谓“租售同权”，是指租房与买方居民享有同等待遇。2017年7月，广州市率先提出“租售同权”政策，紧接着八大部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，表示将“通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇”，并选取了广州、南京、杭州、沈阳等12个城市作为试点城市。

政策一出，看好与不看好各占一方。由于学区房具有特殊的教育属性，其自用持有周期一般为6年（小学年限），后多转为二手房出售。若“由售转租”，出租方每6年可转手一次，并获得市场房价10%或更高的租金收入；而承租方也可以用原来10%的成本获得优质的教育资源。

但反方表示，在对稀缺资源的大量需求下，更低的成本将会导致更多的需求，而更多的需求又会导致租户通过提高租金来筛选租户，导致租房带来的成本不降反增。到时房子既买不起，又租不起。

也有相关人士解读，新政未必会导致学区房租金疯涨。所谓“学位到房”，是将对学位与房源进行周期性捆绑，除了市场调节，政府政策也会参与其中。对于租房就能解决子女上学问题的人而言，这无疑缓解了他们的购房压力。

那么国外是否也有“学区房”的概念呢？——有。“学区房”并不是中国特产。

其他国家的“学区房”制度

美国

美国学区房类似于广州的“租售同权”。在美国，义务教育阶段公立学校就近入学，且不管是租房还是自购，所有学区的公立学校都必须免学费接收适龄儿童。因为在美国，接受义务教育是适龄儿童的基本人权。值得注意的是，这里的公立校包括幼儿园大班（Kindergarten）到高三（K12）共13年的免费教育。

普通家庭因无法支付高昂的私立学校学费，所以住在优质公立学校校区，是孩子和家族未来发展的必备条件。在美国，房价越高，意味着这片学区的学校质量越好。因为公立学校的教育资源主要来源于学校周边地区的房地产税。房屋拥有者每年会向省或政府缴纳房产税，税率大约在1%-2%（部分地区高于2%）。收到的房产税20%给镇政府，80%给学区。当地政府也会公示费用出处，如修缮校舍等。

英国

英国的学区房价之高也令人咋舌。英国同样实行“多校划片”入学制度，且学区质量良莠不齐。英国教育标准委员会会定期对公立学校进行等级评定，包括“优秀”、“良好”、“合格”和“不及格”。明码标价使得好学区和差学区之间的房价呈天壤之别。但家长还是愿意搬到优质学区附近，增加就读精英学校的几率。

为了就读精英学校，英国家长同样得承担高昂的房屋溢价（比当地平均房价多出的份额）。除此之外，牺牲的还有代表了生活品质的花园、车库等等。

还有的国家本来有“学区房”的概念，但学区房价格却是中国的观念输出造成的。譬如澳大利亚。

澳大利亚

2017年全球B2B物业销售平台Investorist调查报告显示，海外教育已成为中国人向海外房地产市场投资的主要动力。其中，凭借优质的教学质量、轻松良好的学习氛围，澳洲已成为中国家长心目中子女留学的首选国家之一。

根据2017年4月澳洲房产咨询公司Domain发布的澳洲学区房统计报告显示，随着城市人口的增长以及入学条件的限制，在墨尔本购买学区房已经很难。而随着学区房价的攀升，父母们要想购买一些好的学区房也将难上加难。

根据2017年的《Domain学校周边房价报告》显示，截至2016年10月的前12个月，相对于悉尼地区平均1.5%的房价增长，悉尼房价增长最快的10所中学和小学，周边房价涨幅已分别超过10%和20%。

图源：澳洲财经见闻

由此可见，全世界家长购买学区房，都是有其价值和合理性存在的。只不过市场有风险，投资过程须得理性看待。

参考文献：

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[3]Downey D B, Condron D J.Fifty Years Since the Coleman Report:Rethinking the Relationship Between Schools and Inequality[J].Sociology of Education, 2016, 89 (3) .

[4]曹谦.学区房真的重要吗？——基于国际学生评估项目（PISA 2015）数据的分析[J]. 统计与信息论坛,33(6):116-122.

[5]郭笑辰.租售同权背景下二手学区房交易价格变化趋势分析[J].产业创新研究,2018:53-54.

[6]焦蕴,刘靖雯,陈子萱,季玲钰,李思文.“学区房热”现象的成因及缓解对策——基于南京市学区房的调查研究[J].中小企业管理与科技,2017:77-78.

[7]李雪松,陈曦明,方芳,等.“二孩政策”与学区房溢价——基于人口政策变化的政策评价分析[J].财经研究,2017(6)

[8]刘远碧.我国义务教育阶段重点学校制度的历史回顾及思考[J].河南教育(基教版),2009(01)

[9]娄元元,倪娟.多校划片政策存在的问题及对策[J].当代教育科学,2018(7):41-45.

[10]王代芬,王碧梅.“买房择校”:被定格的教育机会[J].教育学术月刊,2016(4)

[11]周建邦.“学区房”是伪教育公平下的蛋[J].师道,2010(01):26.

[12]买学区房不如移民?别傻了,国外一样有学区房.来源:郑州楼市微观察.2017.9.

[13]英国父母为学区房花的钱也不少.来源:界面新闻.2018,9.

[14]中国家长澳洲买房大多为教育,澳洲学区房涨势惊人.来源：八卦汇.2017.9.