*本文授权转自微信公众号“叁里河”（ID：Sanlihe1），作者江大桥。

2015年北京实行“小升初”新政，对口直升不仅成为当年新推入学方式，同时，也成为最重要的派位入学方式。对口直升被誉为小升初最“轻松”的升学方式，因为按照小学升入对口中学和统筹分配学位的原则，如果对口中学是名校，则一劳永逸，如果不是，升学就不是个简单愉快的事情了。 

加上北京东西海三区的“锁区”，上名校变得看似简单实则万水千山的事情。 

北京东西海三区的“锁区”，即学生考高中时不能相互跨区，但留一部分名额给其他地区成绩优秀的学生，保护本地生源的同时，又撩走其他地区拔尖的学生，稳赚不赔。

“锁区”加上“对口直升”，让从高中到小学都被绑定在了一起。初中升高中一锁，孩子想上理想初中，就得在初中所属区域先念个小学，加上对口直升，这时候学区房就成了唯一指望。 

“如果不换户口，小升初要在本区内，初升高朝阳可以考四中这种市重点，但是一个学校的也就给不到30人的名额给外区，请注意是外区。”论坛有个过来人，在科普北京的“锁区”政策。 

按昌平区当年中考5634人算，这个比例大概在5‰，即使算80人，也不过刚好1%。毕竟大部分家长，都不愿意自己的孩子，成为刚刚被名额数量挤出的人，即使成绩优秀，稳妥点不是更好？

据知乎数据显，示连续3年全北京高考600分、650分以上学生的比例，东城、西城、海淀三区共占了85%~90%，其他13个区县仅占约10%。没有家长不想自己的孩子在东西海三区上学，毕竟即使上不了“清北”，轻松上个一本是没什么问题的。

2018年数据：转载自知乎

不出意料之后的几年，学区房成了“最硬”的硬通货，而东西海三区的学区房更是在牛市里涨上天。

参照链家数据，能够享受“西城牛小+北京四中”富国里，2014年成交价格差不多在6万每平，但到了2016年，最低的成交价格也接近10万，2017年最贵的时候高达14万。

直到“317”新政出台，学区房涨势才有所缓解，但也稳定在2016年的高位。 

不巧的是，杭州今天也来了这么一出。 

今日消息，省教育厅明确，2019年严格落实义务教育就近入学制度，规范小学入学、“小升初”招生办法，公办小学按学区进行划片招生，有条件的地方探索双学区招生；逐步取消各类特长生招生；民办小学、初中原则上在审批区域内招生，具体招生方式包括自主报名、随机摇号、面谈或体能测试等。 

 “民办中小学原则上在审批区域内招生”，外加更加明确的“公办小学按学区进行划片招生”的政策双击，估计让周边地区的业主心凉了半截。

以杭州主城区的几所学校为例，一旦全部实行民办小学、初中审批区域内招生，那么今后，文澜中学的招生范围原则上仅限拱墅区，建兰中学的招生区域原则上仅限上城区，公益中学的招生范围原则上仅限西湖区范围内招生。 

这和北京几乎是“异曲同工”，家长为了给孩子上到理想的初中，需要也最好能够在初中对应的学区里上小学，“划片招生和就近上学”的小升初原则，让学区房再次成为关键。 

就之前叁里河的报道看，杭州地区越来越多的“一表生”，已经让学校无法负荷，即使有房有户，“一表生”也可能无法就读。比如去年夏天，杭州学军小学首次出现一表生大规模爆棚，一共录取一表新生397人，其中315人安排在求智巷校区就读，82人安排在杭州钱塘外语学校学院路校区就读。 

当时的判断是学区房的价值可能会出现分化，如今看来，这一显现更可能会加剧。杭州市区民办初中招生计划人数共4677人，而今年杭州市区一年级新生的登记人数突破了5万。 

根据浙江在线的消息，教育厅主要负责人表示，考虑到杭州原老城区面积较小的实际，暂时允许上城、下城、拱墅、西湖、江干、滨江六区的民办小学、初中，可以继续沿用原有模式，其他城区原则上不得跨区招生。等今年3月，修正后的《民办教育促进法》正式发布后，将根据新法规，决定杭州主城区是否与全省保持一致。

按照上述政策，杭州的学区本分成了三大块，主城区、余杭和萧山，主城区六区之间可以跨区招生，而余杭和萧山就只能自己和自己玩了。

这将造成一个很有意思的现象，可能一条分界线之隔的两个小区，在未来价格会相差很多。比如以位于西湖区的杭州绿城育华小学为例，三墩地区属于西湖区，拱墅区的区域则能自由申报，而过了三墩互通属于余杭区就无法申报了，如未来科技城板块的欧美金融城和西溪永乐城，都将无法申报。 

萧山、余杭房价水涨船高，高档楼盘已经和市区二手房差不了多少了。学区这个问题，本就变得敏感起来。2018年6月，有用户在论坛里发帖说，550分的中考卷，在萧山可以排到全区167名，而杭州拱墅区仅文澜中学，560以上就126人。 

截止2018年年底杭州的库存大约14.8万套，而“库存重灾区”余杭区有83.9万方，而萧山则更多超过300万方。再看明年杭州的土地出让计划，萧山、余杭依然是出让大户。 

实际上，不少人买余杭、萧山的新房，就是因为和主城区的“老破小”价格差不多。除了学军那样一套卖到600万的学区房，在杭州，300万左右还是能在市区淘到2-3室的老破小，比如链家上翠苑五区的参考价大概在3.5万，采荷新村的价格在4.8万。 

按照浙报地产金融会数据，2018年1—10月,杭州主城区的挂牌房源成交均价为35450元/平方米。这和余杭或是萧山板块，不少新开楼盘的价格相差并不多，比如余杭的国开东方凤凰台2.9万，香港兴业耦园3.3万，萧山的万科海上明月的3.5万，并没有拉开太大的差距。

但今年，也许就不再是小几千块的差距了，除了真正刚需上车，萧山和余杭的房子怕是真的卖不动了。

本文转自微信公众号“叁里河”，作者江大桥。文章为作者独立观点，不代表芥末堆立场。