最近，广州市发布了加快发展住房租赁市场工作方案，共16条内容。其中的“保障租购同权”迅速发酵，引发网友热议。广州先行先试的做法值得肯定，不过，租购同权实行起来难度不小。现在就断定学区房价格会降，也为时尚早。

明确提出租购同权，是个好信号

对绝大多数租房者来说，租房不是什么愉快的经历。租房住，意味着一个人是所在城市、社区的外人，不仅缺乏安全感，偶尔还会有“被羞辱”的感觉——尤其是在子女上学的时候。

而广州的“租赁16条”之所以引发热议，是因为它给没买房的外地家长带来了新希望——文件明确提出，“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。

广州政府官网截图

什么样的租房人是符合条件的呢？“租赁16条”规定：具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的。这些承租人的子女将由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定（市教育局牵头）。

虽然“租赁16条”对承租人还有一定的限制，但它毕竟对户籍居民和部分无户籍居民的子女入学问题通盘加以考虑，与不少城市相比，是个不小的进步。目前，户籍和房产仍是各大城市向市民提供公共服务最主要依据，租购同权旨在剥离两者附着的社会福利，方向正确。

此外，住建部曾在今年5月发布《住房租赁和销售管理条例》征求意见稿，虽然第13条提到承租人可享受规定的基本公共服务，但并未明确究竟可享受哪些服务，和房产持有者是否同权。广州先行先试，展现了对外来人口宽容友好的态度，为其他城市做了表率，值得点赞。

别高兴的太早，真正实现租购同权并不容易

说完了租购同权的意义，下面说说租购同权的潜在问题。租购同权至少包括两层含义：1、租房者和购房者的子女，享有同等的权利；2、租房者和购房者的子女，享有同等的待遇。

如果租购同权仅指子女享有同等的权利，那并非什么创举。《中华人民共和国义务教育法》第九条规定：“地方各级人民政府适当设置小学、初级中等学校，使儿童、少年就近入学。”法条没有关于租房或买房的前置条件，这意味着所有儿童都有入学权利。

实际上，在教育资源较为充裕的小城市，甚至在一线城市，外地人口满足了一定条件，如“五证齐全”，其子女上学上个一般的学校并不是很难。

在大城市，上学并不是很难，难的是上名校

大家期待的租购同权，明显是第二种同权——租房者和购房者的子女享有同样的待遇，尤其是进名校时的排位待遇。

大城市中的热点名校属稀缺资源，虽然所有的孩子都是平等的，但面对有限的优质资源，总有一些孩子比其他孩子更平等。一般来说，房户合一者，为第一顺位，有户口其次，有房再次（有的地方房子更重要），租房者末位。名校招人少，只能招第一顺位的孩子（有时名额都不够），其他顺位的孩子只能光看着，这种局面才是普通人最想改变的。

不过，要想实现真正的同权，阻力重重。为了孩子上名校，很多家长已不惜花高价，卖大买小，挤进破败的学区房。经历了如此惨烈的“军备竞赛”之后，突然告诉这些家长，你孩子的顺位和租房者的顺位相同了，他们不会轻易同意。

从更广的层面看，由于户籍制度和地方利益的存在，全国高考尚不能同一张试卷，同一个录取分数线，在大城市实行不分户籍的租购同权，本地户籍的家长更不会同意。

实现租购完全同权，还可用多校划片降低人们对学区房的预期

即使地方政府不顾已购房者和本地人的不满，强力推行了租购同权，它依然面临一个严峻的问题：优质学校的资源供给是有限的，需求却大量增加了，学区房的租金变成了“房租+学位费”，租金很可能大涨。

如果租金过高，有的家长租不起房，也无法享受同权的好处；如果孩子上9年学的总花费过大，有的家长可能选择买学区房，毕竟孩子上完学，还剩下一套房。

此外，即使真正同权，学区房的价格也有可能上涨。学区房租房需求上升，购房需求下降，房价下跌——这是比较好理解的一种情况，但也存在另一种房价上涨的可能——房租大涨，投资学区房的收益和安全性都会大增（而现在很多学区房的租金回报率已不足1%），学区房数量有限，很多投资客可能又开始抢购学区房。

因此，要让人们享受到“租购同权”的好处，地方政府还要舍得花钱，增加优质学校的供给，同时借鉴国外经验，强化公办学校标准化建设、校长教师交流轮岗等机制，缩小学校之间的办学差距，降低家长的择校冲动。

日本对校舍面积有着非常具体的规定（数据来自论文《日本基本公共教育服务均等化研究》）

当然，即使地方加大资源投入，“由于此前实施重点中学制度遗留问题等，一些学校与优质学校存在长期差距”，再加上名校是一些地方的政绩工程，短时间内实现教育公平依旧艰难。

在这种情况下，教育部门就该继续推行多校划片。多校划片，简单说就是一个小区对应多个小学或初中——家长买了学区房，孩子也不一定上好学校。实际上，2016年，教育部办公厅曾下发通知，首次明确在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。不过，一些地方却稳妥有余，积极不足——一些城市教育部门在教育部发出通知之后表示，招生政策保持稳定。

火爆的学区房市场

不可否认，“多校划片”有缺陷，如损害了已购房者的利益，但作为一个给学区房降温的过渡性举措，可以完善，却不该浅尝辄止。

认为租购同权能降房价，太过乐观

有人说，房子之所以成为中国人的刚需，一是丈母娘，二是孩子上学。租购同权之后，孩子上学的刚需不再，学区房的投资价值也会有所减损，房价很可能会下降。

这种想法有些太乐观了。首先，影响房价的因素太多，单一政策的效果无法预估，更不要说教育部门的细则尚未出台；其次，如上文所说，全面租购同权阻力重重，即使能全面同权，名校资源供需矛盾加大，房价反而有上涨的可能。

更重要的是，目前国人热衷买房，尤其是学区房，除了刚需因素，还有战胜通胀，保值增值的愿望。在国内投资渠道匮乏的情况下，投资房产尤其是目前依旧稀缺的学区房，依然会是很多人的选择。

如果人们能少些对资产贬值的担忧，可能会更愿意租房。不少人都知道德国是世界租赁市场的样本，社会精英都以租房为傲，买房并不能彰显阶层身份，还会成为负担。而德国能取得如此成就，除了其能为居民提供充足、有品质的房源，以及有些“反市场”的租金管制制度之外，德国对经济紧缩政策的偏好，对价格稳定的重视，也是不可忽视的原因。

典型的德国公租房

虽然德国的紧缩政策为不少人诟病，甚至有学者认为，德国保守的紧缩政策阻碍了欧元区的经济复苏。然而，德国对紧缩政策的偏好，有利于价格稳定，而长期的价格稳定又让德国人对央行非常信任（欧盟委员会前主席、法国经济学家雅克·德洛尔曾揶揄道，“德国人不都相信上帝，但他们都相信德国央行”）。

不用担心现在不买房，就越来越买不起，还有租金管制“护驾”，德国人自然更乐意租房。要让人们真正觉得租房是个好选择，德国的理念和做法值得借鉴。

文章转自今日话题，作者刘文昭